Uma boa avaliação é fundamental para chegar a um preço justo, que beneficie comprador e proprietário. No entanto, é comum o dono do imóvel não compreender por que a casa vale menos do que ele imaginava. Além do apego emocional, a falta de conhecimento do mercado imobiliário faz com que muitos insistam que o imóvel fique disponível apenas pelo que consideram um valor justo. Como resultado, todos perdem, já que o tempo de venda tende a aumentar substancialmente. Nessas horas, cabe ao corretor esclarecer alguns pontos, entre eles os fatores que colaboram para a desvalorização do imóvel. Veja agora quais são eles e prepare-se para situações como essa.
1 – Desvalorização por falta de manutenção do imóvel
Provavelmente a falta de manutenção é o maior fator de desvalorização do imóvel. É o tipo de problema que aparece logo de cara na apresentação. Fachadas malcuidadas, pintura e rebocos desgastados ou caindo, pisos, portas e janelas com defeito causam uma péssima impressão.
Os clientes devem compreender que é preciso conservar o imóvel para que ele não desvalorize. Qualquer problema deve ser antes de colocá-lo à venda. É preciso retirar pregos e parafusos, tampar furos, refazer toda a pintura, restaurar portas e janelas, trocar vidros quebrados, cuidar da fachada etc.
2 – Garagem descoberta
A maioria das pessoas que compram um imóvel já tem pelo menos um carro – e quer protegê-lo das intempéries. Imóveis que têm garagem descoberta acabam saindo da lista da maioria das pessoas, sendo um fator de desvalorização.
3 – Decoração antiga
Mesmo que o imóvel seja oferecido vazio, decoração antiga nas imagens de divulgação tende a causar má impressão. A ideia que se tem é que o proprietário é desleixado ou está mal financeiramente – o que acaba levantando suspeitas sobre a manutenção do imóvel.
O ideal é desocupar o local antes de colocá-lo à venda ou fazer um home stagging para valorizá-lo. Se a ideia for vender a casa mobiliada, ótimo. Ela passa a valer mais, mas é preciso reordenar a mobília de forma a parecer mais atraente.
4 – Ausência de quintal, jardim ou área de lazer
Muita gente considera primordial ter um espaço para respirar ar puro e para pets e crianças brincarem. A falta de um quintal, jardim ou área de lazer segura é um fator de desvalorização do imóvel.
5 – Poucos quartos ou cômodos muito pequenos
Hoje há uma boa procura por apartamentos muito pequenos próximos aos centros empresariais. No entanto, se o imóvel estiver distante do núcleo nervoso da cidade, esse pode ser um fator de desvalorização.
Famílias geralmente pensam em filhos, local para escritório, visitas ou uma futura necessidade de abrigar um dos pais. Um imóvel com poucos quartos ou quartos muito pequenos pode ter o valor reduzido.
6 – Falta de acessibilidade
Muitas pessoas buscam por lugares mais isolados, totalmente residenciais e distantes da muvuca dos grandes centros, é verdade. No entanto, é preciso que mesmo esses locais sejam acessíveis, principalmente em casos de emergências médicas.
Casas com acesso apenas por escadarias ou ladeira muito íngreme, por exemplo, já restringem a procura por famílias com idosos ou portadores de necessidades especiais.
7 – Vizinhança barulhenta
Ainda que o imóvel esteja impecável, a vizinhança barulhenta é fator de desvalorização. Vizinhos festeiros, igrejas e bares com música ao vivo são mais difíceis de vender e até de alugar: os inquilinos costumam ficar por pouco tempo.
8 – Falta de segurança
O aumento do índice de criminalidade no bairro, a proximidade com favelas e comunidades também são fator de desvalorização. O valor do imóvel despenca porque ninguém quer morar em local violento.
9 – Falta de infraestrutura urbana
A ausência de serviços públicos essenciais também fazem o preço cair. Calçadas malcuidadas, iluminação pública precária, falta de policiamento, coleta de lixo irregular, abastecimento de água precário e transporte público deficiente são alguns dos problemas que desvalorizam o imóvel.
10 – Longa distância até os serviços básicos
A falta de padarias, farmácias e mercados também contribuem para a desvalorização do imóvel. Ninguém gosta de andar longas distâncias para comprar pão pela manhã ou um tempero que acabou na hora do almoço.
11 – Poluição
A poluição faz mal à saúde e ao bolso dos proprietários de imóveis próximos a portos, indústrias, aeroportos, linhas férreas ou rodovias muito movimentadas. No caso da poluição sonora, por exemplo, é possível fazer um tratamento acústico no apartamento, mas é uma medida cara, que reduzirá o valor do imóvel.
Com base nesses itens, é mais fácil explicar ao proprietário o porquê da desvalorização do imóvel na venda. Aproveite para aconselhar os novos clientes a fazer a compra nos locais mais adequados de forma a valorizar o investimento.
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