Até pouco tempo, para comprar um imóvel no Brasil, era preciso emitir ao menos uma dezena de certidões negativas nas esferas federal, estadual, criminal, fiscal, trabalhista e familiar. Mas uma nova lei, a Lei nº 14.382/2022, dispensa parte da auditoria que era realizada através desses documentos.
Com isso, além de reduzir a burocracia, há também redução dos custos e mais celeridade no processo de transmissão de propriedade. Ou seja, vantagens para vendedores e compradores.
No entanto, a mudança mantém a exigência da certidão de matrícula, onde consta a existência de hipoteca, alienação fiduciária ou penhora. E mantém também a exigência de toda a documentação sobre o pagamento de IPTU, ITBI (nos casos de compra) e ITCMD (nos casos de doação).
A lei também institui o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, criado no ano passado através da Medida Provisória 1085/21, pelo qual os cartórios devem realizar seus atos por meio eletrônico e devem ser conectados entre si, todo o processo ganha ainda mais agilidade.
Dessa forma, todas as informações necessárias e fundamentais ficam concentradas e disponibilizadas para os cidadãos, facilitando a incorporação imobiliária.
Na prática, o que muda na compra de imóvel
Na prática, a mudança na lei visa evitar discussões judiciais entre credores dos antigos proprietários do imóvel e o atual dono. A ideia é que o comprador não possa mais ser responsabilizado por dívidas que não estejam registradas na matrícula.
Para os especialistas, a mudança é um importante reforço na proteção ao terceiro de boa-fé, além dessa não exigência da auditoria através das certidões negativas também beneficiar o bolso, o que pode significar uma economia de cerca de R$700 por CPF pesquisado.
Além disso, de acordo com a advogada Rafaela Ferraro, especialista e mestre em Direito Imobiliário, os prazos para emissão de determinados documentos diminuíram em até 25 dias.
“A lei traz a modernização, o atendimento remoto e simplificado, como, por exemplo, averbar o sobrenome do cônjuge nos documentos, que antes necessitavam da presença física nos cartórios”, afirma.
Especialistas recomendam cautela
Ainda assim, os especialistas recomendam cautela – inclusive com a emissão de certidões negativas para evitar questionamentos futuros. Algumas delas podem ser emitidas gratuitamente nos sites dos tribunais regionais.
A questão é que a nova norma transfere ao credor a obrigação de registrar ações judiciais ou cobranças na matrícula do imóvel do devedor. Só que em alguns casos a própria Justiça ainda traz obstáculos para esses registros. É o que acontece quando, por exemplo, a ação judicial ainda está no início e a cobrança ainda não foi decidida.
Para o advogado Luis Rodrigo Almeida, da Dib Almeida Laguna, mesmo que a nova lei seja bem recebida pela Justiça nos casos de empreendimentos imobiliários, é melhor manter a diligência.
“O impacto nesses casos seria gigantesco, uma vez que envolvem diversos terceiros, que compraram unidades no empreendimento e podem ficar em risco”, afirma.
Discussão é antiga
A discussão que resultou na mudança para a compra de um imóvel não é de hoje. Em 2009, o STJ editou a Súmula 375 que dizia que “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”. Só que a edição despertou a discussão sobre quem seria o responsável por produzir essas provas.
No entanto, em dezembro de 2014 o entendimento foi pacificado pelo STJ, prevalecendo o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, de que “inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência”.
Um ano depois, a Lei nº 13.097 adotou o entendimento do STJ, deixando claro que as pendências sobre o imóvel devem constar na sua matrícula. E que o comprador de boa-fé não pode ser responsabilizado, se não houver ressalva naquele documento.
Mesmo assim alguns tribunais continuavam entendendo que a praxe do setor era pedir as certidões. E, sem elas, caracterizavam a má-fé. A expectativa é que a nova lei encerre de vez a discussão, dispensando expressamente a exigência das certidões negativas.
Fonte: Valor Econômico e Diário do Nordeste
