O aluguel é a saída de moradia para muitas pessoas – e investimento para outras tantas. No entanto, o que em ambos os casos não se espera, é encontrar (ou se tornar) um inquilino inadimplente.
A situação é complicada para todos os envolvidos, afinal não se pode prever o futuro. E, na maior parte das vezes, a inadimplência acontece por incapacidade real de pagamento.
Mas o que fazer nesses casos? Como o proprietário pode reaver o imóvel? Será que o inquilino inadimplente tem algum direito? Veja como agir nesses casos de acordo com a lei – e o bom senso.
Mas afinal, o que é considerada inadimplência?
Por conceito, inadimplência é o não pagamento de um compromisso financeiro até a data de vencimento. Ela também é caracterizada pelo descumprimento de um contrato de para aquisição de bem ou serviço.
No caso do mercado imobiliário, o ideal é que o inquilino inadimplente procure a imobiliária ou o proprietário para demonstrar sua real incapacidade de pagamento. Dessa forma é possível renegociar a dívida, evitando um processo judicial.
Inquilino inadimplente também tem seus direitos
A melhor forma de encarar e resolver o problema é despindo-se de preconceitos. Mesmo inadimplente, o inquilino continua tendo diversos direitos garantidos por lei.
A Constituição, por exemplo, em seu artigo 5°, afirma que “(…) a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial”.
Em relação ao inquilinato, é preciso compreender que durante o período de vigência do contrato o inquilino é o dono temporário do imóvel, ainda que inadimplente.
Assédio e comunicações inadequados
Portanto, proprietário não pode, sob nenhuma hipótese, interromper ou interferir na prestação de serviços ao imóvel (como água, luz, telefone, etc.), entrar ou ocupar a residência sem a expressa autorização do inquilino.
Da mesma forma o locador também não pode perturbar ou assediar o inquilino inadimplente. Cobranças, sejam elas por telefone, SMS, e-mail ou pessoalmente, não podem ser feitas.
Por outro lado, o proprietário só pode ingressar no imóvel com autorização do inquilino. Isso vale mesmo durante o prazo legal de desocupação, que costuma durar entre 15 e 30 dias. Caso contrário, o inquilino inadimplente pode recorrer de seus direitos na Justiça, levando ainda mais prejuízo ao locador.
Então como agir com o inquilino inadimplente?
Após um prazo de inadimplência que, de praxe costuma girar de dois a três meses, o locador pode entrar com uma ação de despejo.
Como essa é uma situação delicada, o ideal é que o processo seja mediado por um advogado especializado em Direito Imobiliário.
O inquilino inadimplente será então notificado previamente por meio de uma Carta de Inadimplência incluindo uma notificação extrajudicial de desocupação.
Na carta deverá haver uma orientação para que a desocupação seja voluntária dentro do prazo determinado pelo juiz, evitando o cumprimento da ordem de despejo por um oficial. O fiador, se houver, também deve ser notificado.
O ideal, entretanto, é procurar fazer uma boa mediação entre proprietário e o inquilino inadimplente. Quanto mais for possível evitar levar a discussão para a instância legal, melhor a imagem da própria imobiliária e de seus corretores.
Como tentar um Mútuo Acordo
O Mútuo Acordo é uma forma de evitar o desgaste de chegar aos tribunais. Como geralmente essa é uma situação que gera bastante ansiedade nos proprietários, o ideal é que o Mútuo Acordo seja tentado por seu representante legal, como o corretor ou administrador imobiliário.
Busque uma reunião com o inquilino inadimplente de forma ele assine um documento de confissão da dívida. Tudo deve constar nesse documento e a reunião pode ser registrada em ATA.
É sempre bom lembrar que todas as comunicações devem ser devidamente documentada. Dessa forma, na hora de ter que despejar um inquilino inadimplente, o locador está devidamente fundamentado.
É interessante notar que, para agilizar o processo e evitar maiores transtornos, geralmente a solução mais viável é despejar o inquilino inadimplente pura e simplesmente.
Ou seja, pede-se a desocupação do imóvel sem acumular com pedido de cobrança de aluguéis e outros débitos. Assim, posteriormente, o advogado poderá ajuizar ação de execução.
Agindo com prudência e bom senso, sempre nos parâmetros da lei, é possível minimizar os prejuízos e agilizar o processo.
E você, corretor, qual a sua experiência com inquilino inadimplente? Já teve que promover alguma ação de despejo? Compartilhe com a gente a sua prática nesse sentido!
