Quem lida com a locação de imóveis no dia a dia sabe como o processo de garantia locatícia pode ser estressante. O proprietário, por seu lado, quer o máximo possível de garantias. Afinal, ele estará passando a posse do se imóvel para o inquilino – que, claro, tem direitos e obrigações.
Mas por outro lado, criar muitas exigências também afasta muitos pretendentes. Então como criar um mecanismo seguro e que satisfaça ambos os lados e ainda gere mais negócios fechados? Esse é um dilema que tem solução, mas antes é preciso entender bem o que é a garantia locatícia.
Garantia locatícia é um direito assegurado por lei
A garantia locatícia é uma forma de reduzir ao máximo os riscos do aluguel, que podem ser em relação à inadimplência, a prejuízos com o imóvel durante a locação, entrega em más condições, quebra de contrato antes do prazo, etc.
Em outras palavras, é uma segurança para o proprietário ou locador cujas modalidades são previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).
Apesar de ser um direito assegurado por lei, a garantia locatícia não é obrigatória. Ou seja, é possível fazer um contrato de locação sem qualquer tipo de garantia locatícia. Só que, como nesse caso os riscos são enormes, a maioria absoluta dos proprietários opta pela segurança legalmente garantida.
Conheça bem cada tipo
É muito importante conhecer bem os tipos de garantia locatícia para ajudar seu cliente. Afinal, a lei proíbe a exigência de mais de um tipo no mesmo contrato e também determina que quem faz a escolha é o locador.
Caução
É um tipo bastante amplo, porque a lei define que pode ser feita através de bens imóveis e móveis. A caução pode ser feita em dinheiro. O inquilino deposita, em dinheiro, o equivalente a três vezes o valor do aluguel na conta do proprietário ou da administradora do imóvel. Esse valor só pode ser utilizado nos casos de inadimplência imobiliária ou de danos ao imóvel. Se o aluguel sofrer reajuste, o proprietário pode exigir um acréscimo proporcional.
Apesar de menos comum, o bem móvel também pode ser um carro, por exemplo. Nesse caso o Detran deve emitir uma certidão atestando a propriedade do veículo. E a caução deve ser inscrita em um cartório, de acordo com o artigo 129 da Lei de Registros Públicos.
Já a caução com imóveis é mais burocrática. Ela também deve ser registrada em Cartório de Registro de Títulos e Documentos e averbada à margem da matrícula imobiliária.
Fiança
Além da Lei do Inquilinato, a garantia locatícia por fiança também é prevista no artigo 818 do Código Civil. Ela funciona com o locatário escolhendo uma terceira pessoa (física ou jurídica) que garantirá o pagamento caso ele não o faça. Nesse caso os bens dessa pessoa são usados como garantia.
Além disso, o fiador precisa comprovar renda pelo menos três vezes maior que o valor do aluguel e precisa ter o nome limpo na praça. O(s) imóvel(is) próprios precisam ser na mesma cidade da locação.
Título de capitalização
A garantia locatícia por título de capitalização é feita através de uma seguradora ou banco. O inquilino compra um título de capitalização pagamento de uma taxa mensalmente. O dinheiro fica então emprestado ao banco, sem movimentação, durante todo o período da locação. No final do contrato, o inquilino resgata o valor devidamente corrigido.
Cessão fiduciária
Apesar de validado por lei, esse tipo não é comumente usado, até por ser muito complicado. Assim o titular das cotas do fundo de investimento pode ser o próprio inquilino ou um terceiro – mas nesse caso é preciso indicá-lo no contrato de locação.
Basicamente, a cessão fiduciária transfere a propriedade das quotas em caráter resolúvel. Ou seja, até que o inquilino cumpra com todas as suas obrigações. Depois disso, a propriedade das quotas retorna para o seu titular original.
Seguro fiança
Na garantia locatícia por seguro fiança, o locatário contrata uma apólice de seguro onde será paga uma quantia para um eventual aluguel inadimplente.
Essa apólice tem validade de um ano, sendo então renovada por igual período para que a garantia locatícia continue valendo.
O valor a ser pago depende da análise de crédito do locatário e pode variar de um a três valores do aluguel mensal.
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