Comprar imóveis é uma operação que demanda muito cuidado e atenção, tanto da parte do vendedor, quanto do comprador e do corretor. Mas a compra de imóveis rurais é ainda mais complicada. Há muitos detalhes que podem prejudicar a negociação e até gerar perda total do investimento feito – e da propriedade.
Claro que é um nicho cobiçado por muitos corretores, já que envolve desde a compra de pequenos lotes à negociação de grandes extensões de terra. Por isso mesmo a atenção tem que ser redobrada.
Veja alguns dos principais cuidados que o corretor deve ter para não deixar nenhum deslize passar e conduzir uma negociação segura e justa.
Atenção a estes itens na compra de imóveis rurais
Na compra de imóveis rurais todo cuidado é pouco. Como profissional do mercado, o corretor tem obrigação de analisar todos os critérios que podem tornar a propriedade elegível ou não para a venda. Afinal, o comprador / investidor não é obrigado a conhecer cada aspecto da transação.
Por isso, não tenha receio de ligar o “desconfiômetro” em potência máxima. É melhor perder uma boa comissão do que se envolver por descuido em uma negociação errada que prejudicará o comprador, mas também a reputação no mercado.
Analise bem quem é o vendedor
Infelizmente, nem todo mundo age de boa-fé. Por outro lado, algumas pessoas às vezes nem sabem que têm algum impedimento para a venda. Então cheque com cuidado todas as credenciais do vendedor.
Primeiro, há sempre a chance de quem estar vendendo não ser mesmo o proprietário. O nome dele precisa constar na matrícula do imóvel.
Além disso, averigue também se não há nenhum impedimento legal para a venda, como contestações da justiça, inventário, familiares ou companheiros que possam contestar futuramente na Justiça.
Verifique a fração mínima de parcelamento
Ela é a é a menor área que um imóvel rural pode ser desmembrado em determinada região. Em qualquer região do país a fração mínima de parcelamento regular é 20.000 m², ou seja, 2 hectares.
A fração mínima de parcelamento é prevista nos art. 65 da Lei Federal 4.504/1964 (Estatuto da Terra) e art. 8º da Lei Federal 5.868/1972.
Dependendo da região esse mínimo pode aumentar para 3, 4 ou até 5 ha conforme a legislação específica. Há casos, no entanto, em que essa fração não é respeitada.
A compra e venda de imóveis só é efetivada quando é lavrada a Escritura Pública no Tabelionato de Notas. Nesses casos de compra de imóveis rurais com área inferior à fração mínima, na verdade esses contratos particulares intitulados “Contrato de Compra e Venda” são apenas promessas de compra e venda.
Assim, o negócio não pode ser efetivado no Tabelionato de Notas, já que desrespeitando a lei. Então nesses contratos as partes prometem vender, mas não vendem efetivamente, já que a venda só acontece havendo Escritura Pública.
Descubra se há contratos afetando o uso de propriedade
Esse é um ponto importante na compra de imóveis rurais. Há vários tipos de contratos que podem afetar o uso da propriedade, como os de arrendamento e os de garantia de empréstimos.
O corretor deve levantar a existência de contratos do tipo, o status de vigência e o risco que representam.
Todo cuidado é pouco com as questões ambientais
A compra de imóveis rurais está diretamente relacionada a várias questões ambientais. O primeiro passo é saber se há pendências nos órgãos competentes, como Incra e Cetesb, por exemplo.
Por outro lado, a Lei 6.938/81 em seu artigo 14 determina que é do adquirente a responsabilidade pelos danos ambientais havidos mesmo que a culpa seja no antigo proprietário.
Não esqueça também de levantar todas as autuações administrativas que pode haver antes da compra de imóveis rurais.
A propriedade é inscrita no CAR?
Por lei (12.651/12, artigo 29), todos os imóveis rurais legalizados precisam ser registrados no Sistema Nacional de Cadastro Ambiental (CAR). A plataforma é uma base de dados para controle, planejamento ambiental e econômico, monitoramento e combate ao desmatamento.
A área é uma APP?
As Áreas de Proteção Permanente e Reserva Legal (APP), previstas no Código Flotestal, têm uma série de restrições, inclusive de uso. As infrações costumam ser bastante vultosas, por isso é importante que o cliente tenha conhecimento do que implica uma APP.
O local é alvo de investigações do MP?
Não é difícil uma propriedade rural ser alvo de investigação do Ministério Público. Averigue a existência de assinatura de Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) para conhecer investigações em trâmite ou compromissos firmados antes da compra de imóveis rurais.
Confira a situação fiscal
Pode ser óbvio, mas é importante lembrar dos passivos tributários. O corretor deve verificar se o imóvel, o proprietário ou sócios têm débitos tributários que possam recair sobre a propriedade rural.
Caso a área pertença a sócios ou a uma empresa, verifique também a existência de processos judiciais. Caso positivo, analise a interferência na compra de imóveis rurais.
Não esqueça que é sempre melhor o corretor perder um negócio que pode trazer dor de cabeça do que deixar o cliente ter prejuízo.
Além disso, há sempre o risco de acabar sendo envolvido em um negócio fraudulento ou irregular de algum modo, afetando definitivamente o nome da sua imobiliária no mercado.
Tenha um controle absoluto sobre seus negócios, clientes e oportunidades de parcerias com um bom sistema imobiliário. Automatizando sua rotina o corretor tem mais tempo para analisar cada proposta e prestar o melhor atendimento ao seu cliente.
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