Muito se fala em contrato de gaveta, mas a verdade é que nem todos os corretores – e muito menos clientes – têm a real noção do risco que eles significam. De um lado de olho na comissão e de outro na oportunidade de fazer um bom negócio, algumas pessoas insistem nesse tipo de acordo que, na realidade, não existe legalmente. Ótimo quando tudo vai bem, mas e quando ocorre algum problema? Afinal, o que é o famoso contrato de gaveta?
O que é o contrato de gaveta e quando ele é feito
Juridicamente o contrato de gaveta não existe, por isso é considerado de alto risco. A grosso modo, ele é apenas um documento particular de compra e venda, sem valor legal.
Realizado entre comprador e proprietário não deve ter qualquer tipo de participação de corretor ou de imobiliária. Há o sério risco de o profissional ter sua imagem arranhada no mercado, com perda de credibilidade.
A situação mais comum é quando o dono de um imóvel financiado tem pressa em vendê-lo para outra pessoa. O comprador, por sua vez, não tem o recurso necessário para pagar pelo bem, mas passa a assumir, informalmente, as parcelas do financiamento.
No entanto, tudo é feito sem o conhecimento da instituição financeira que financiou o imóvel. O contrato de gaveta apenas esconde uma situação irregular.
Ou seja, ainda que o documento traga a descrição exata do imóvel, direitos e obrigações de ambas as partes, estipule as condições de pagamento e de transferência de titularidade, o dono, perante o agente financeiro, continua sendo quem assinou junto à construtora.
A vantagem do contrato de gaveta é que o vendedor com pressa se desfaz da dívida e o comprador sem recursos “adquire” um imóvel. Os riscos, no entanto, são muitos, inclusive quando as partes são parentes ou amigos íntimos.
Quais são os riscos do contrato de gaveta
A grande questão é que esse tipo de operação é cheia de armadilhas. É verdade que alguns tribunais têm reconhecido a validade do contrato de gaveta, mas ainda assim a insegurança é muito grande.
Um dos problemas é quando o vendedor age de má-fé. Nesse caso, ele pode “vender” o mesmo imóvel várias vezes, já que nenhum dos compradores de gaveta terá qualquer direito jurídico sobre ele.
A Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Mato Grosso foi a única do país, até hoje, que liberou o registro dos contratos de gaveta em cartório. No entanto, de acordo com a própria Justiça, a averbação não substitui o futuro e indispensável registro de transferência de propriedade.
A averbação apenas tenta dar um pouco mais de segurança à transação. Dessa forma, o contrato de gaveta não é ilegal, mas é é de alto risco.
[newsletter-post]
Problemas para o comprador
Os prejuízos que podem advir para ambas as partes são muitos, mas o comprador é quem tem mais chances de ser prejudicado. Se o antigo dono tiver dívidas na praça, por exemplo, o imóvel poderá ser penhorado.
Por outro lado, um problema comum quando o vendedor morre e o imóvel entra no inventário de terceiros. Quando o espólio é aberto, não há nenhuma garantia de que os herdeiros cumprirão o contrato de gaveta. Quem comprou simplesmente perde tudo.
Além disso, nesse tipo de contrato o comprador não consegue utilizar o FGTS. Também não pode contar com o seguro por morte ou invalidez. E se o dono simplesmente sumir ou se recusar a fazer a transferência, ele perde tudo o que pagou.
Problemas para o vendedor
O vendedor também corre riscos ao fazer o contrato de gaveta. Há o perigo, por exemplo, de haver vinculação das parcelas por equivalência salarial. Como são corrigidas com base no salário do vendedor, pode acontecer de o comprador não conseguir honrar o compromisso.
Como o vendedor é o dono legítimo, pode ser acionado na Justiça no caso de inadimplência do condomínio ou de impostos. Também ficará com o nome sujo se o financiamento não for pago – e impedido de entrar em novo financiamento habitacional mesmo depois que o imóvel for a leilão.
Como a titularidade só é transferida ao comprador depois de quitado o financiamento, o contrato de gaveta pode ser uma transação de décadas.
Por isso, antes de encarar o contrato de gaveta como solução, é melhor vê-lo com um instrumento de alto risco. Para todas as partes.
Qual a sua opinião sobre o contrato de gaveta? Já se viu pego em uma situação assim? Compartilhe conosco a sua experiência!
