A Avenida 9 de Julho, tradicional ligação entre o centro e a zona sul da capital paulista, vive uma transformação no uso urbano. Antigos edifícios corporativos, que já abrigaram grandes empresas, vêm dando lugar a empreendimentos residenciais de altíssimo padrão voltados à elite paulistana.
Protagonista dessa mudança, a Benx Incorporadora tem apostado em projetos de luxo no eixo entre o Itaim Bibi e os Jardins. Especializada em desenvolvimento imobiliário, a empresa lançou dois empreendimentos de alto padrão na região: o 280 Art Boulevard e o Arbórea Vista Jardim Europa.
O 280 Art Boulevard ocupará um terreno de quase 28 mil metros quadrados entre a Avenida 9 de Julho e a Avenida Cidade Jardim. Com unidades a partir de R$ 40 milhões, o projeto ainda será lançado, mas já é considerado um dos mais ambiciosos da incorporadora. A proposta alia arte e sofisticação, com concurso para escultura na entrada, curadoria especializada e participação de projetistas internacionais. A concorrência pelo terreno foi acirrada: mais de 60 empresas participaram da disputa.
“Os valores negociados superaram patamares nunca antes vistos no mercado imobiliário paulistano”, afirma o CEO da Benx, Luciano Amaral.
Já o Arbórea Vista Jardim Europa, entre a Rua da Mata e a 9 de Julho, conta com uma quadra inteira e acesso por três vias. Um dos destaques do projeto, assinado pelo escritório Jacobsen Arquitetura, é a quadra de tênis oficial — item raro na região. São 100 metros de frente para a avenida, com vista privilegiada e permanente para os bairros tombados do entorno, como Jardim Europa, América e Paulistano.
“É uma vista eterna. O comprador sabe que não vai acordar um dia com um prédio de 30 andares na frente da janela”, explica Amaral.
O executivo destaca ainda que a escassez de terrenos em regiões valorizadas tem estimulado a conversão de imóveis antigos. “No altíssimo padrão, há pouca oferta para uma demanda muito aquecida. Muitos desses edifícios comerciais já não atendem mais às exigências das grandes companhias”, afirma.
Segundo Amaral, mais de 80% dos compradores dos novos projetos são moradores finais, não investidores. “Não é uma bolha especulativa, mas uma reconfiguração concreta do uso urbano”, garante.
A movimentação consolida uma nova identidade para a 9 de Julho, até então marcada pelo perfil corporativo. Apenas no trecho entre Itaim e Jardim Europa, ao menos quatro empreendimentos de luxo foram lançados nos últimos anos, impulsionando a valorização da região. Dados do DataZAP apontam que o preço médio do metro quadrado na avenida subiu 20,7% entre 2024 e 2025 — de R$ 11.330 para R$ 13.671. No mesmo período, a média da cidade cresceu 6,4%, segundo o FipeZAP, com o metro quadrado passando de R$ 10.801 para R$ 11.497.
Apesar da tendência local, especialistas avaliam que a conversão de imóveis corporativos para residenciais não deve se repetir em outras áreas da cidade. “Desde o ano passado, o mercado [corporativo] começou a se recuperar. A taxa de vacância vem caindo e esperamos uma demanda ainda mais aquecida em 2025. Não há expectativa de mudança de uso em outras regiões consolidadas”, afirma Mariana Hanania, diretora de pesquisa da consultoria Newmark.
No entanto, a realidade é diferente no centro de São Paulo. A parte central da 9 de Julho, embora com grande potencial, ainda não atrai projetos de altíssimo padrão. A região, repleta de infraestrutura e marcos históricos, sofre com a insegurança e afasta investidores.
“O centro tem tudo para ser comparado ao de grandes cidades do mundo, mas a sensação de insegurança é muito grande. Isso dificulta a permanência de serviços, hotéis e atrativos que poderiam valorizar a região”, observa Amaral.
Como parte de um programa de requalificação urbana, o governo do Estado deve transferir sua sede para o centro até 2026. Mesmo assim, a mudança ainda não influencia os planos da Benx. “O que estamos fazendo é na parte baixa da 9 de Julho, não no trecho central”, reforça o CEO.
Para Hanania, o Plano Diretor e a Lei de Zoneamento oferecem estímulos à revitalização da área central, como fachadas ativas e uso misto do solo. Ela acredita que, com o tempo, a 9 de Julho pode repetir o movimento da Avenida Rebouças, onde antigos edifícios corporativos estão sendo convertidos. “São edifícios que não acompanharam a modernização do mercado”, avalia.
Amaral concorda que a requalificação bem-sucedida do centro pode destravar seu potencial urbano e comercial. “Vai trazer vitalidade para uma área que hoje tem um enorme potencial subutilizado”, conclui.
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Informações retiradas de Folha de São Paulo
