Quando alguém compra imóvel para morar, muito dificilmente imagina que irá vender antes de acabar de pagar o crédito imobiliário. No entanto, essa é uma situação mais comum do que parece – e o corretor deve estar preparado para ela. Afinal, ele deve ter todas as respostas na ponta da língua para poder ajudar seu cliente a vender o apartamento financiado. Afinal, a dívida com o banco não impede a transação, que ainda pode render bons frutos para o corretor e o cliente. Veja como fazer e se tornar um expert no assunto!
Explore o nicho e ganhe mais vendendo apartamento financiado
Esse é um nicho que vale a pena ser explorado. A venda de apartamento financiado abocanha boa parte do mercado, até por que dá uma boa margem de segurança ao comprador. Um apartamento financiado significa, por exemplo, que toda a sua documentação está em dia.
Pendências documentais extintas, a outra condição para a venda é óbvia: é preciso que o pagamento da parcela também esteja ok. Da mesma forma, vale a pena também dar uma averiguada de praxe em outras questões do imóvel, como o pagamento de taxas e impostos. É o caso do condomínio e do IPTU, por exemplo.
Proprietário e comprador não podem ter nome sujo na praça
Na pressa de vender, alguns proprietários não costumam ser totalmente sinceros com o corretor, o que pode ocasionar problemas e até invalidar a transação.
Tenha em mente que é imprescindível que ambas as partes não tenham qualquer tipo de restrição no CPF. Por isso, reforce a orientação nesse sentido tanto com o comprador como com o proprietário.
Também não esqueça de ver o histórico do imóvel – e ó aceite os que estiverem realmente 100% desimpedidos para a venda. Lembre-se que não vale a pena perder tempo com imóveis que lá na frente não poderão ter a venda concluída.
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Como vender imóvel financiado
Uma vez totalmente desimpedido para a venda, o imóvel financiado pode ser negociado como qualquer outro. E isso, independentemente da forma de pagamento.
Assim, o imóvel financiado pode, inclusive, ser comprado com outro financiamento. Ou seja, o financiamento do comprador quita o financiamento do proprietário. O saldo, nesse caso, fica com o ex-proprietário, não com o banco, claro. Acontece exatamente a mesma coisa se o pagamento for à vista.
Atenção aos detalhes
No entanto, é preciso deixar alguns detalhes bem claro para ambas as partes, principalmente para o proprietário. Na hora precificar o imóvel, é preciso ficar atento sobre o valor da dívida atual e o valor para quitação do bem com o desconto dos juros do apartamento financiado.
Assim, para evitar frustrações posteriores, frise bem com o proprietário que ele ficará apenas com o saldo que sobrar da dívida após a sua quitação. Portanto, se o imóvel custa R$ 300 mil e a dívida com o banco é de R$ 210 mil, ele ficará com R$ 90 mil.
E como fica a comissão do corretor?
Simples, é paga tendo como base o valor do imóvel na venda. Isso significa que, independentemente do que o proprietário receber como saldo, a comissão deve ser paga em cima do valor cheio.
No caso acima, a comissão deve ser proporcional a R$ 300 mil. Dessa forma, para evitar aborrecimentos posteriores, deixe isso bem claro logo no início do atendimento ao cliente.
Entenda como funciona o processo
Basicamente, o processo burocrático para comprar apartamento financiado é o mesmo. O comprador entra com o pedido de financiamento em um banco de forma normal, e terá que aguardar todo o prazos de praxe de análise de documentos e de avaliação do imóvel.
Se tudo estiver aprovado normalmente, o banco chama comprador e vendedor para a assinatura do contrato. É a hora, então, de providenciar o registro no cartório de imóveis, porque a Caixa só efetiva o pagamento do dinheiro na conta do proprietário antigo depois que já tiver o registro definitivo. Todo esse processo costuma levar em torno de 30 dias.
E se o proprietário quiser alugar em vez de vender?
Essa é uma dúvida constante. Algumas pessoa não se adaptam bem ao local em que compraram o imóvel ou ao próprio imóvel, ma prefere alugar em vez de vender. Nesse caso a ideia é que, caso haja algum problema mais adiante, sempre poderá voltar para o apartamento.
O corretor deve ficar atento que essa não é uma prática prevista em lei. De acordo com o contrato da Caixa, responsável pela maioria dos financiamentos, um apartamento financiado para moradia própria – e não para negócio – não pode ser alugado para outra pessoa. Algumas imobiliárias fazem essa prática, mas é bom saber que ela não é legal.
Agora sim, você já está apto a aproveitar esse ótimo nicho que é a venda de apartamento financiado. Ainda ficou alguma dúvida, quer saber mais? Deixe sua sugestão aqui nos comentários e continue acompanhando nossos posts!
