Quando parecia que estávamos chegando ao fim da pandemia, o surgimento de uma nova variante do Coronavírus, a Ômicron, preocupou o mercado a nível global. Esse temor, refletiu negativamente nas bolsas de valores do mundo inteiro, inclusive a B3, fazendo com que os mercados continuassem voláteis.
Aliado à essa incerteza, outro fator importante – e que merece atenção dos investidores brasileiros – é a alta da inflação. No Brasil o IPCA já acumula uma alta de 8,24% no ano, e em 12 meses o acúmulo foi de 10,67%. Para controlar a inflação, o Copom tende a aumentar a Taxa Selic, pois o crédito fica mais caro e o consumo diminui. A taxa de juros está atualmente em 7,75% ao ano.
Essa, é a receita para uma desvalorização das cotas dos FIIs (Fundos Imobiliários), pois o rendimento dos fundos tem uma relação negativa com a inflação e a Selic. Vale destacar que a desvalorização no mercado secundário não significa que eles pagarão dividendos menores, visto que seus resultados não são impactados pela elevação da taxa de juros na mesma proporção que a queda do preço.
IFIX
O IFIX, indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários, fechou em queda em praticamente todo mês de novembro. Segundo a visão da Genial Investimentos, isto ocorreu por dois principais motivos: movimento de investidores vendendo ativos de risco para investir na renda fixa, e a redução da liquidez no mercado de fundos imobiliários.
Já para Daniel Marinelli, Danilo Barbosa e Matheus Oliveira, do BTG Pactual, os responsáveis pela queda no índice foram a criação do Auxílio Brasil, programa social com a intenção de oferecer uma renda de pelo menos R$400 para 17 milhões de beneficiados, “que irá demandar espaço adicional no teto de gastos”, e a PEC dos Precatórios, que irá abrir espaço no teto para viabilizar essa despesa. Os especialistas acreditam que 2022 será um ano de aumento de juros no mundo, o que trará mais volatilidade para os mercados emergentes.
A CNN Brasil divulgou sua carteira de recomendação para fundos imobiliários em Dezembro, com base na indicação de oito corretoras: Planner, Genial, Ativa Investimentos, Guide, Investmind, BTG Pactual, Órama e Terra Investimentos, confira:
CSHG REAL STATE
Ticker: HGRE11
Comentário: Órama Investimentos
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância física do portfólio não é baixa, atualmente em 24%.
Durante os meses mais críticos da pandemia, assim como feito pela maioria dos proprietários, a fim de evitar o aumento na vacância, foram negociados descontos e diferimentos nos contratos de locação junto a alguns inquilinos. Atualmente os recebimentos por parte do fundo já foram normalizados.
Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Nos últimos meses, com o andamento da vacinação, a demanda por escritórios tem crescido, assim como às visitas aos imóveis do fundo. O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e monousuários.
Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade.
VINCI SHOPPING CENTERS
Ticker: VISC11
Comentário: Guide Investimentos
O VISC retomou atividade em 100% dos seus shoppings e já começou a demonstrar sinais expressivos de melhora. Acreditamos que tanto a melhor perspectiva sobre a evolução da pandemia quanto recentes notícias sobre possíveis vacinas, beneficiem um reajuste positivo para o setor.
O Bresco Logística FII possui 11 propriedades com 446 mil m² de área bruta locável e potencial para expansão. O portfólio do fundo é composto por participação em 15 shoppings localizados em 9 diferentes estados, administrados por 7 administradoras distintas, totalizando mais de 159 mil m² de ABL própria.
VINCI LOGÍSTICA
Ticker: VILG11
Comentário: BTG Pactual
A nossa sugestão de compra para o VILG11 é pautada nos seguintes pilares: portfólio diversificado em diversas regiões, com maior exposição ao distrito de Extrema (MG), carteira de locatários pulverizada e boa liquidez.
Criado em 2019, o Vinci Logística é um fundo focado na aquisição de ativos logísticos de alto padrão. O fundo conta com uma carteira de locatários pulverizada e formada por grandes empresas, como a Netshoes, a Tok&Stok, o grupo Magazine Luiza e a Ambev.
Do ponto de vista do ramo de atuação dos inquilinos, a maior parte deles pertence ao segmento de varejo (38%), com exposição direta ou indireta ao segmento de e-commerce. Do ponto de vista dos contratos, aproximadamente 22% são atípicos, com prazo médio de duração de 3,9 anos.
A gestão do fundo é realizada pela Vinci Partners, gestora que possui largo track record na gestão de fundos imobiliários dos mais diversos segmentos.
Os principais riscos do fundo são de crédito, vacância e mercado. A eventual insolvência dos locatários pode acarretar atraso ou calote dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos inquilinos, o que impactaria a rentabilidade do fundo. Por fim, o risco de mercado, com flutuações no valor das cotas.
CSHG RENDA URBANA
Ticker: HGRU11
Comentário: Órama Investimentos
O HGRU passou por uma mudança de estratégia, focando na pulverização de sua carteira em outros locatários e outros segmentos de atuação. Deixou de ser um fundo monoativo e monoinquilino do segmento educacional e expandiu portfólio também para segmento de varejo.
Em 2019, adquiriu dez imóveis do grupo BIG (ex-Walmart), e três novas faculdades, e após sua última captação também realizou a aquisição de uma rede de lojas da varejista Casas Pernambucanas.
Além disso, em maio de 2021, o fundo anunciou o compromisso de compra de 10 imóveis localizados em diferentes regiões do país locados para uma rede varejista. A transação já foi aprovada pelo Cade, mas ainda depende da conclusão das diligências técnicas.
A composição da receita hoje é dividida em 47% varejo-supermercados, 24% varejo de vestuário e 29% educacional. Além disso, 91% dos contratos são atípicos de longo prazo, que traz maior resiliência para os resultados do fundo, principalmente no cenário de incertezas atual. Atualmente, o portfólio apresenta 0% de vacância física e financeira. Nesse semestre grande parte dos contratos da carteira serão reajustados pela inflação, o que resulta em um aumento nos resultados.
Um ponto importante sobre o fundo é que o time de gestão busca adotar uma política de baixa variação nos dividendos intra-semestre, de forma a trazer maior previsibilidade para os cotistas. Por isso, sempre nos meses de fechamento de semestre (junho e dezembro), caso haja algum resultado não recorrente durante os meses anteriores, a distribuição pode eventualmente ser acima da média.
VBI CRI
Ticker: CVBI11
Comentário: Guide Investimentos
Apesar do curto histórico, o fundo demonstrou grande expertise em suas primeiras locações, resultando em uma performance sólida e dividendos robustos. Recém capitalizado, acreditamos no potencial de alocação da gestão frente ao pipeline de aquisições e rápida integração dos ativos ao portfólio.
A carteira do CVBI é composta por 23 CRIs com indexadores diversificados, sendo IPCA a maior exposição (57%), seguido de CDI (35%). Cerca de 49% dos ativos possuem LTV maior que 50% e 68% possuem prazo de vencimento maior ou igual a 2030.
Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, atrasos nos pagamentos, renegociações e pré-pagamentos
BRESCO LOGÍSTICA
Ticker: BRCO11
Comentário: BTG Pactual
A nossa sugestão de compra para o BRCO11 é pautada nos seguintes pilares: grande exposição ao estado de São Paulo, principal mercado consumidor do país, maior exposição a contratos atípicos, imóveis de altíssimo padrão e maior previsibilidade de receitas.
No total, a carteira imobiliária possui onze ativos que somam 435 mil metros de ABL, com potencial de expansão da ABL em 6%. Do ponto de vista dos locatários, o fundo possui grande exposição a inquilinos com boa qualidade creditícia e com relevante posicionamento em seus mercados de atuação, como Grupo Pão de Açúcar, Magazine Luiza, Natura, BRF, B2W, Mercado Livre, DHL, entre outros.
Sobre os contratos, a parte majoritária está exposta à modalidade atípica (47%), com prazo médio de locação de 4,1 anos e indexada, em sua maioria, ao IPCA (90%).
A gestão do fundo é realizada pela Bresco, gestora com larga experiência no mercado imobiliário, com extenso track record na gestão e execução de diversos empreendimentos e projetos.
Os principais riscos do fundo são de crédito, vacância e mercado. A eventual insolvência dos locatários pode acarretar atraso ou calote dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos inquilinos, o que impactaria a rentabilidade do fundo. Por fim, o risco de mercado, com flutuações no valor das cotas.
TRX REAL STATE
Ticker: TRXF11
Comentário: Órama Investimentos
O TRXF11 possui um portfólio voltado para o segmento de varejo e também logística, diversificado em 48 imóveis, distribuídos em 33 cidades diferentes e 13 estados. Atualmente está dividido em 94% em varejo alimentício e 6% em logístico, locados para empresas como Pão de Açúcar e Assaí, por meio de contratos atípicos com vencimentos após 2029.
Em agosto de 2020, o TRXF anunciou a aquisição de 39 imóveis do Grupo Pão de Açúcar na modalidade Sale and Leaseback. Os contratos de locação possuem caráter atípico e um prazo de vigência de 15 anos.
Em julho de 2021 o gestor anunciou o compromisso de aquisição de 5 imóveis com contratos atípicos de 20 anos com a rede Assaí. Para o pagamento, foi realizada uma nova emissão. Parte dessa aquisição, está ocorrendo também através da securitização de recebíveis, no mesmo formato da operação com GPA.
Além disso, a operação conta com uma carência de 24 meses, que beneficia os resultados do fundo nesse período. É importante ressaltar que no momento, o TRXF11 possui caixa suficiente para fazer frente a 4 vezes a necessidade de pagamento das amortizações dos próximos 12 meses.
Uma notícia importante foi a venda de um dos imóveis logísticos do portfólio no mês de outubro. O locatário (Camil) já havia informado sua saída antecipada do ativo, e o gestor vinha buscando formas de lidar com essa situação. Diante disso, foi anunciada a venda do imóvel. A transação junto ao recebimento da multa rescisória, permitem que o fundo siga entregando dividendos no patamar atual.
Fonte: CNN Brasil
