O governo federal está estudando uma proposta para utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) como um meio de incentivar a venda de carteiras de crédito imobiliário no mercado secundário, por meio da securitização, com o objetivo de ampliar o acesso ao financiamento habitacional. Entre as ideias em análise, está a possibilidade de permitir que clientes da classe média alta possam utilizar o saldo do FGTS para dar entrada na compra de imóveis de maior valor, algo atualmente restrito por normas mais rígidas.
A Caixa Econômica Federal, que tem grande participação nas cadernetas de poupança do país, poderia oferecer financiamentos com juros competitivos, mesmo em um cenário de Selic elevada, se encontrarem formas de flexibilizar o uso do FGTS. Atualmente, as taxas de juros para financiamento imobiliário pela Caixa, com recursos da poupança, giram em torno de 9% ao ano. Para manter esse nível de competitividade e atender a um público de maior renda, seria necessário ampliar o orçamento do FGTS destinado à habitação.
Uma alternativa para esse ajuste seria expandir a linha de crédito Pró-Cotista, que usa recursos do FGTS e tem limites tanto para o valor do imóvel quanto para a renda do comprador. Ao liberar espaço nessa linha, o banco público conseguiria alocar mais recursos para atender clientes de maior poder aquisitivo, desafogando as linhas financiadas pela poupança e mantendo taxas atrativas para os investidores.
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) estabelece atualmente que os imóveis financiados com recursos da poupança podem ser adquiridos com o uso do FGTS para a entrada, desde que o valor financiado não ultrapasse R$ 1,5 milhão, e os juros sejam limitados a 12% ao ano. A Caixa, por ter um grande volume de depósitos em poupança, consegue atender melhor esse segmento, mantendo os juros competitivos.
No entanto, o desafio está no orçamento. Com o crescimento limitado dos depósitos em poupança, a Caixa tem priorizado financiar imóveis de menor valor, distribuindo o orçamento entre vários clientes. Em vez de financiar um único imóvel de R$ 1,5 milhão, o banco pode optar por financiar três imóveis de R$ 500 mil cada, ampliando sua cobertura de mercado. A ampliação do orçamento do FGTS destinado à habitação ajudaria a atender essa demanda reprimida de imóveis de maior valor, especialmente para a classe média alta.
Em 2024, o orçamento do FGTS para o setor habitacional está previsto em R$ 106 bilhões, e o banco público tem demonstrado alta eficiência na utilização desses recursos, tendo executado praticamente todo o orçamento em 2023. A expectativa é que essa tendência se repita este ano, com a Caixa discutindo diretamente com o governo formas de otimizar a aplicação dos recursos.
Preço dos imóveis sobe acima da inflação em 2024
Além das mudanças em discussão no uso do FGTS, o mercado imobiliário também registra um aumento expressivo nos preços dos imóveis, conforme dados do Índice FipeZap. Em setembro, o preço dos imóveis em 56 cidades do Brasil subiu 0,71%, acumulando uma alta de 5,88% no ano, bem acima da inflação oficial de 2,99%, medida pelo IPCA.
Santa Catarina se destaca no cenário nacional, com três cidades no topo do ranking do metro quadrado mais caro: Balneário Camboriú, com R$ 13.593/m²; Itapema, com R$ 13.573/m²; e Itajaí, com R$ 11.608/m². Entre as capitais, Florianópolis lidera, com o metro quadrado custando R$ 11.604.
As capitais que registraram as maiores variações de preço em 2024 foram Curitiba, com alta de 14,19%; João Pessoa, com 13,26%; e Salvador, com 12,92%. O preço médio dos imóveis vendidos no país atingiu R$ 9.208/m², com um aumento de 7,15% nos últimos 12 meses, também acima da inflação no período, que foi de 4,10%.
Com esse cenário de alta nos preços, o uso de estratégias financeiras como o FGTS e a securitização de carteiras de crédito pode se tornar uma ferramenta essencial para ampliar o acesso ao financiamento, especialmente em regiões com preços mais elevados. Para corretores e imobiliárias, entender esses movimentos do governo e do mercado será crucial para atender as demandas dos clientes e aproveitar as oportunidades de expansão no setor.
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Informações retiradas de Abecip
