O prefeito de São Paulo sancionou a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de São Paulo, conhecida como Lei de Zoneamento, no último dia do prazo, com 58 vetos. A aprovação gerou críticas de diversos setores ligados ao debate sobre urbanismo e construção na cidade. Olivar Vitale, sócio-fundador do VBD Advogados e conselheiro jurídico do Secovi-SP e do Sinduscon-SP, entidades representativas do setor imobiliário, demonstrou preocupação com o poder legislativo do Executivo, destacando a relevância da tripartição dos poderes.
O Sinduscon-SP expressou inconformismo em relação a vetos em recente legislação, considerando uma “oportunidade perdida”. O Secovi-SP também lamentou a situação em um texto intitulado “que pena, São Paulo!”, criticando especialmente um veto que impediu a ampliação da altura dos prédios em Zonas Mistas e Zonas de Centralidade. Essa mudança proposta aumentaria o gabarito de edifícios em áreas afastadas do transporte de massa. Por outro lado, Rodrigo Iacovini, diretor-executivo do Instituto Pólis, vê os vetos como uma “contenção de danos”, sugerindo que seria mais adequado um veto total e um recomeço do processo legislativo.
O entrevistado, que acompanhou as discussões de revisão do Zoneamento e do Plano Diretor Estratégico (PDE), expressou preocupações sobre problemas técnicos e falta de participação popular desde as propostas iniciais da prefeitura. Ele apontou que tais questões foram agravadas pela imposição de um ritmo acelerado de discussão por parte do Legislativo. O entrevistado destacou vetos relevantes, como a impossibilidade de realizar habitação de interesse social em zonas de proteção ambiental e a transferência da decisão sobre tombamento de imóveis dos órgãos especializados para os vereadores, ressaltando sua discordância com essas decisões.
Pontos de vista
Vitale concorda que o segundo ponto é um tema “controverso”, mas diz que o órgão tem abusado de suas prerrogativas para impedir mudanças de uso em imóveis.
O ponto visto como mais positivo no texto sancionado é também a grande preocupação de Iacovini: a ampliação das Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEUs), que passaram de um raio de 600 metros para 700 metros de estações de metrô e trem, aprovada no PDE e confirmada no Zoneamento.
No setor imobiliário, a busca por mais liberdade para construir é evidente, especialmente em zonas mais permissivas, caracterizadas pela infraestrutura robusta. O Plano Diretor Estratégico (PDE) tem como objetivo promover o adensamento ao redor dos sistemas de transporte em massa, visando reduzir os deslocamentos na cidade.
O presidente da incorporadora Paes & Gregori, Guilherme Gregori, expressa a preferência pelo formato livre na criação de projetos imobiliários, alegando que regras rígidas podem resultar na pasteurização das propostas. Uma crítica do setor recai sobre a não aprovação, na revisão do PDE, da proposta inicial que ampliava a área de influência para um raio de 1 quilômetro das estações, destacando uma insatisfação quanto a essa decisão.
Os analistas Hugo Grassi e André Mazini, do Citi Brasil, conduziram um estudo para antecipar as áreas impactadas pelas expansões dos eixos, destacando Pinheiros, Brooklin e Cidade Monções como regiões demandadas pela construção civil. Apesar do aumento não ser expressivo, Grassi e Mazini sugerem que há potencial para explorar quadras com casas dentro do novo eixo.
Isso seria uma alternativa para o setor, que enfrenta uma competição intensa por terrenos nos eixos, já saturados após a maioria dos lançamentos entre 2018 e 2022. O setor argumenta que a construção nessas áreas não só aumentaria a produção, mas também aproximaria a população que vive longe da infraestrutura urbana consolidada.
Especialistas expressam preocupações
O urbanista Iacovini expressa preocupação quanto à falta de correlação entre os pontos da revisão urbana, argumentando que a produção nos eixos prioriza o interesse de investidores em detrimento da população de baixa renda. Ele propõe a conversão dessas áreas em Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIs), com fiscalização e programas habitacionais. Os vetos do legislador Nunes ao texto da revisão foram feitos, retornando à Câmara para possível derrubada das exclusões com maioria absoluta.
O diretor do Instituto Pólis sugere que parte dos vetos pode ser revertida, especialmente aquele que impediu o aumento de gabarito. Isso poderia facilitar questionamentos jurídicos, já que a prefeitura teve que justificar cada veto, conforme apontado pela urbanista Bianca Tavolari, pesquisadora do Cebrap.
O prefeito, supostamente sob pressão e antecipando possíveis confrontos com o pré-candidato à prefeitura de São Paulo, realizou vetos, gerando expectativas divergentes. O Sinduscon-SP expressou otimismo na reversão dos vetos, contrastando com uma fonte do setor imobiliário que não acredita na sua derrubada. Esta última argumenta que a relação harmoniosa entre Legislativo e Executivo não favorece embates políticos com o prefeito.
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Informações retiradas de Ana Luiza Tieghi à Valor Econômico
