[Opinião] Queda na imigração acende alerta para o mercado imobiliário da Flórida

Mais do que a desaceleração da migração doméstica ou o impacto das novas regras para condomínios, é a queda da imigração que desponta como o maior risco para o mercado imobiliário da Flórida. A avaliação, feita pelo colunista Jonathan Levin da Bloomberg, destaca como esse fator pode comprometer a sustentação de preços e volumes de transações no estado, um dos mais dinâmicos e voláteis dos EUA.

Entre 2020 e 2022, aposentados e profissionais do setor de tecnologia impulsionaram os preços dos imóveis em regiões como Miami, acompanhando o movimento de alta visto em cidades como Phoenix, Austin e Boise. Com o tempo, enquanto essas outras cidades começaram a registrar desaceleração, a Flórida manteve o fôlego graças aos imigrantes e compradores internacionais.

“Os imigrantes tomaram o bastão dos aposentados, trabalhadores de fundos hedge e ‘irmãos’ da tecnologia. E o bastão ainda está em suas mãos”, escreveu Levin.

O mercado internacional da Flórida é composto por um amplo espectro, que vai de trabalhadores da classe média a investidores bilionários. De um lado, estão os imigrantes de países como a Venezuela, que receberam o Status de Proteção Temporária durante o governo Biden – status que pode ser revertido em uma possível nova administração Trump. Do outro, estão os compradores ultra-ricos, que usam os imóveis da Flórida como proteção cambial e refúgio financeiro.

Segundo relatório de 2024 da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR), a Flórida lidera como destino de compradores estrangeiros, principalmente da América Latina e do Canadá. Muitos desses compradores pagam em dinheiro, o que os torna menos sensíveis à alta das taxas de hipoteca. Dados da Attom mostram que, em março, 62% das compras de condomínios e 42% das de casas unifamiliares foram realizadas à vista.

Entretanto, as políticas migratórias de Donald Trump já demonstram efeito inibidor. Segundo reportagem da Bloomberg, além de desestimular imigrantes sem documentos, o ex-presidente também cortou o acesso a hipotecas da FHA para pessoas com status temporário. Além disso, o Wall Street Journal informou que a instabilidade nas relações comerciais entre EUA e Canadá também tem afastado compradores canadenses – tradicionalmente os mais ativos no mercado internacional do estado.

O dólar, que já não é mais visto com a mesma segurança, também entra na equação. “Desde que Trump assumiu o cargo, o dólar se enfraqueceu em relação às principais moedas latino-americanas”, pontua Levin, reforçando que essa perda de atratividade pode afetar, mesmo que marginalmente, os negócios internacionais no estado.

No plano doméstico, os dados do Censo mostram queda acentuada da migração interna: de 314.467 pessoas em 2022 para apenas 64.017 em 2024. Embora o envelhecimento dos baby boomers ainda possa alimentar alguma demanda, o ritmo lento da queda nas taxas de juros prejudica o fôlego do mercado.

Outro desafio é o impacto das novas regulamentações para condomínios, que exigem inspeções e manutenções rigorosas após o colapso do edifício em Surfside, em 2021. A resposta do setor tem sido um aumento nas taxas e avaliações especiais, o que levou a um surto de listagens em 2024 e início de 2025 – especialmente em comunidades de aposentados.

Apesar disso, as listagens estão apenas levemente acima da média pré-pandemia (2017–2019): 6% nos condomínios e 5% nas casas. As vendas, por outro lado, estão bem abaixo do normal, com quedas de 31% e 10%, respectivamente.

A recente aprovação de leis que flexibilizam prazos e exigências para os condomínios pode conter uma onda de vendas no curto prazo. No entanto, na ausência de uma recuperação expressiva da demanda, o fator imigração se torna cada vez mais decisivo.

“Na ausência de uma queda nas taxas de hipoteca que estimule a demanda, a imigração é provavelmente a maior história a ser observada”, conclui Levin. “Uma área em que a força pode estar rapidamente se transformando em fraqueza para um dos mercados imobiliários mais dinâmicos dos Estados Unidos.”

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Informações retiradas de Jonathan Levin ao Bloomberg