O sonho da casa própria no Brasil muitas vezes é interrompido devido aos desafios financeiros de longo prazo associados ao financiamento imobiliário. Com prazos de pagamento que podem se estender até 35 anos, é comum que algumas pessoas desistam no meio do caminho. Para contornar essa situação, surge o repasse imobiliário, uma solução criada para permitir que o devedor de um financiamento imobiliário possa transferir sua dívida para outra pessoa.
Essa ferramenta possibilita que um novo comprador assuma a responsabilidade pelas parcelas restantes, enquanto o vendedor original se livra do compromisso financeiro futuro.
Por que realizar um repasse imobiliário?
No ano de 2023, o financiamento imobiliário no Brasil alcançou números expressivos, com mais de R$ 250 bilhões concedidos em crédito, conforme dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Esta modalidade de empréstimo, procurada por aqueles que desejam adquirir ou reformar um imóvel sem dispor do valor total à vista, oferece taxas de juros mais vantajosas e parcelas acessíveis, tornando-se uma opção atrativa para os consumidores. Esse montante representa o segundo melhor desempenho da série histórica da Abecip, ficando atrás apenas do ano de 2021.
O financiamento habitacional frequentemente oferece valores altos para a compra de imóveis, resultando em muitas parcelas a serem quitadas ao longo de até 420 meses. Porém, é comum que pessoas se vejam incapazes ou desinteressadas em manter essa dívida por diversas razões, como a necessidade de um imóvel maior, mudança de cidade, perda de renda ou divórcio.
Nesse contexto, o repasse imobiliário surge como uma solução, permitindo a transferência do financiamento bancário para um terceiro interessado. Amadeu Mendonça, advogado especializado em negócios imobiliários e sucessão patrimonial, explica esse processo.
Ao realizar o repasse imobiliário, a propriedade vinculada àquela dívida se torna responsabilidade de outra pessoa e o financiamento continua ativo. Este procedimento, porém, só é concluído se houver autorização do banco em que o crédito foi tomado.
Como funciona o repasse imobiliário?
Ao vender um financiamento imobiliário, o vendedor deve informar a instituição financeira sobre sua intenção de repassar o imóvel. No entanto, é crucial verificar se o contrato permite essa ação. O banco então conduz uma análise de crédito do potencial comprador, examinando sua capacidade financeira, salário, estado civil, profissão, entre outros aspectos. Se aprovado, a instituição financeira elabora um novo contrato indicando como e por quem o imóvel será quitado, tratando o processo como um novo financiamento.
Contrato de gaveta
Quando os bancos se recusam a autorizar o repasse imobiliário devido a preocupações com o futuro comprador ou atrasos nos pagamentos do atual devedor, muitos recorrem a um acordo informal conhecido como “contrato de gaveta”. Nesse arranjo, o novo comprador assume os pagamentos do financiamento imobiliário diretamente ao proprietário atual do crédito, que se compromete a repassar os valores ao banco.
Embora pareça uma solução prática, esse processo envolve consideráveis riscos. De acordo com o especialista Amadeu, o adquirente fica sem uma garantia real, pois há o perigo de o vendedor não repassar os pagamentos ao banco, levando a instituição a tomar medidas como leiloar o imóvel. Essa falta de segurança torna o “contrato de gaveta” uma opção arriscada para ambas as partes envolvidas no repasse imobiliário.
Também pode acontecer do proprietário não repassar o bem para o nome do comprador quando o financiamento chegar ao fim, por exemplo, além de diversos outros perigos relacionados aos contratos de gaveta.
Como realizar o repasse imobiliário:
O processo de transferência de nome em um contrato de financiamento imobiliário requer cuidados e etapas bem definidas para evitar riscos.
- Inicialmente, é crucial analisar o contrato original para verificar se há cláusulas que permitam o repasse.
- Em seguida, é importante encontrar um comprador confiável e transparente, que concorde com o preço das parcelas já pagas e esteja ciente do saldo devedor junto ao banco.
- Tanto o comprador quanto o vendedor devem realizar uma vistoria minuciosa do imóvel para evitar problemas futuros.
- Por fim, é necessário preparar uma série de documentos exigidos pelo banco, como comprovantes de renda e documentos de identificação, para comprovar a capacidade do comprador em assumir a dívida do financiamento.
Geralmente, os bancos determinam que o valor da parcela não seja maior do que 30% da renda mensal do comprador.
- Averbação de transferência: depois de aprovado no banco, ambas as partes devem comparecer ao cartório para assinar o novo contrato. Nesta etapa, é necessário pagar taxas para lavrar um novo registro, como o custo de avaliação de imóveis e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Por conta da alienação fiduciária, mesmo após todo este processo, o banco continua sendo o proprietário legal do imóvel financiado. O repasse imobiliário trata especificamente sobre o financiamento imobiliário. Só após ser totalmente quitado é que o bem passa para o nome do comprador.
Pontos de atenção na hora do repasse imobiliário
Amadeu enfatiza a importância da diligência do comprador ao realizar um repasse imobiliário, destacando a necessidade de verificar se o imóvel corresponde ao registro no contrato, incluindo sua avaliação de mercado e possíveis problemas estruturais. Ele alerta para a necessidade da aprovação do banco no processo, indicando que recorrer a um contrato de gaveta aumenta os riscos. Amadeu também destaca a importância de ter atenção especial ao contrato de repasse.
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Informações retiradas de Estadão
