Em um cenário de juros elevados e instabilidade econômica, os imóveis se consolidam como uma das aplicações mais rentáveis no Brasil. Segundo levantamento realizado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV-IBRE) em parceria com a plataforma QuintoAndar, quem apostou no mercado imobiliário em 2024 obteve uma rentabilidade média de 19,1% ao ano — valor bem acima da taxa Selic, que fechou o ano em 14,25%.
O retorno é resultado da combinação entre a valorização média dos imóveis (12,9%) e o rendimento com aluguéis (6,2%). Para o economista André Braz, do FGV-IBRE, “a análise desenvolvida sugere que o imóvel residencial é uma opção competitiva de investimento no contexto pós-pandemia”.
A pesquisa indica que, após um período de retração até meados de 2022, os preços dos aluguéis voltaram a subir, impulsionados pela retomada econômica e pelo retorno ao trabalho presencial em grandes centros urbanos. Em dezembro de 2024, o aluguel médio chegou a R$ 47 por metro quadrado, o que representa cerca de R$ 2.350 mensais para um apartamento de 50 m² — ou quase R$ 28 mil por ano.
Braz explica que, com a Selic elevada, muitos brasileiros têm preferido alugar em vez de comprar. “Uma Selic elevada não estimula a compra de imóveis, e sim o aluguel, justamente porque o custo de financiamento aumenta muito”, afirma.
Apesar da alta rentabilidade do aluguel, o valor real de venda dos imóveis vem apresentando queda. Em 2024, o preço médio por metro quadrado nas principais capitais foi de R$ 8,9 mil, o equivalente a R$ 445 mil para um apartamento de 50 m² — valor inferior ao registrado em 2020, quando o mesmo imóvel custava cerca de R$ 618 mil em valores atualizados.
Cada cidade, no entanto, mostra dinâmicas próprias. Em Belo Horizonte, por exemplo, os imóveis apresentaram valorização real a partir de 2021. Segundo o estudo, isso se deve a fatores locais, como o estoque limitado de imóveis e uma recuperação gradual da demanda.
Nos recortes por bairro, Belo Horizonte lidera a lista de maior rentabilidade com quatro regiões ultrapassando os 30% anuais: Centro, Santa Terezinha, Bandeirantes e Caiçaras. Em São Paulo, o destaque foi o Jardim São Luís (24,7%), enquanto no Rio de Janeiro a Penha se sobressaiu, com 20,5%.
| Nº | Cidade | Bairro | Valorização (venda) | Rendimento (aluguel) | Preço médio venda (m²) | Preço médio aluguel (m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Belo Horizonte | Centro | 29,8% a.a. | 6,7% a.a. | R$5.586 | R$35 |
| 2 | Belo Horizonte | Santa Terezinha | 27,2% a.a. | 6,5% a.a. | R$4.509 | R$29 |
| 3 | Belo Horizonte | Bandeirantes | 26,7% a.a. | 6,3% a.a. | R$6.438 | R$40 |
| 4 | Belo Horizonte | Caiçaras | 22,0% a.a. | 9,1% a.a. | R$4.377 | R$40 |
| 5 | São Paulo | Jardim São Luís | 16,4% a.a. | 8,3% a.a. | R$5.846 | R$49 |
| 6 | Belo Horizonte | Carlos Prates | 16,7% a.a. | 6,4% a.a. | R$4.778 | R$30 |
| 7 | São Paulo | Sapopemba | 16,8% a.a. | 6,2% a.a. | R$6.290 | R$39 |
| 8 | São Paulo | Vila Sônia | 15,4% a.a. | 6,8% a.a. | R$8.328 | R$57 |
| 9 | Belo Horizonte | Salgado Filho | 15,3% a.a. | 6,5% a.a. | R$5.255 | R$34 |
| 10 | São Paulo | Vila Aricanduva | 15,2% a.a. | 6,3% a.a. | R$7.585 | R$48 |
Elaboração: FGV | Dados: QuintoAndar
Proteção contra a inflação e blindagem patrimonial
Carlos Felipe Corsini, diretor da WIT Real Estate, destaca o poder dos imóveis como proteção contra a inflação. “Vale lembrar que a renda do imóvel com aluguel é indexada aos índices de inflação e o custo de reposição do imóvel, por meio da inflação nos custos de construção, também reflete nos preços desses ativos”, pontua.
Renato Monteiro, CEO da Sort Investimentos, reforça que o setor imobiliário se mostra resiliente em tempos de crise. “Esse mercado costuma cair pouco quando desacelera, mas, quando a demanda se recupera, a retomada tende a ser extraordinária, como temos observado no período pós-pandemia”, analisa.
Segundo Monteiro, cidades como Balneário Camboriú mantêm bom desempenho mesmo com juros altos, já que atraem investidores de alto padrão. “Durante as crises, esse público tende a aproveitar as oportunidades”, comenta.
FIIs ou imóveis físicos?
A comparação entre imóveis físicos e Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) também ganha destaque. Para Monteiro, “não é incomum um imóvel estar valorizando e a cota do FII cair mesmo assim. No investimento direto em imóveis isso não acontece”.
Já o analista da Rico, Antônio Sanches, vê os FIIs como uma alternativa acessível e menos arriscada. “Com cerca de R$ 100, você pode ter um fundo imobiliário que tem muitos imóveis dentro do seu portfólio e, assim, diminuir bastante o risco desse investimento”, sugere. Sanches recomenda uma carteira equilibrada, de acordo com o perfil e a capacidade financeira do investidor.
Imóveis vencem em 2024
A pedido do E-Investidor, a Comdinheiro/Nelogica fez um levantamento comparando o desempenho de um investimento de R$ 445 mil (preço médio de um apartamento de 50 m²) em diferentes aplicações financeiras ao longo de 2024. O retorno médio de quase R$ 85 mil obtido com imóveis superou todos os outros ativos, incluindo o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix), que teve queda de 5,89% no ano.
Nem tudo são flores: liquidez e riscos de mercado
Apesar da atratividade, especialistas alertam para os riscos do investimento direto em imóveis, especialmente a baixa liquidez. “A baixa liquidez é representada pela demora no processo de liquidação de um ativo”, explica Corsini. “Enquanto nas aplicações financeiras o processo se dá com um toque na tela do celular, o processo de venda de um imóvel exige paciência”, complementa.
Além disso, fatores como localização, infraestrutura do bairro e segurança também afetam o desempenho do imóvel. Braz lembra que “existe o risco de mercado também. Às vezes, uma outra região próxima se desenvolve mais rapidamente, tornando o investimento menos atrativo”.
Mesmo com esses desafios, o setor segue como um dos mais promissores para investidores que buscam retornos robustos e certa proteção em um país marcado por incertezas econômicas.
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Informações retiradas de Beatriz Rocha ao E-Investidor
