O uso da intuição e das suposições baseadas nas experiências está com os dias cada vez mais próximos do fim também no setor da incorporação. O uso dos dados inteligentes pelas incorporadoras aumenta a assertividade das tomadas de decisão e tem se tornado uma ferramenta recorrente na hora de escolher os melhores investimentos.
A análise de dados já é uma constante no mercado americano e por aqui ganha cada vez mais espaço entre as incorporadoras. Softwares e tecnologias capazes de oferecer insights baseados em informações concretas têm se mostrado extremamente eficientes em etapas como busca e escolha dos terrenos, definição dos produtos e precificação.
A Vitacon é uma das empresas que já utilizam os dados inteligentes com sucesso:
“Levamos em conta indicadores como vendas sobre oferta (VSO) dos empreendimentos e das tipologias na região, unidos a dados do zoneamento e do potencial construtivo do terreno, para definir o produto adequado às demandas locais”, afirma o CEO Ariel Franklin.
Dados inteligentes apontam o melhor caminho
Os dados são coletados, armazenados e cruzados com a ajuda da tecnologia. O volume e a velocidade do processo seria impossível de alcançar manualmente. Assim, os resultados têm bases sólidas para as tomadas de decisão.
Franklin usa como exemplo os produtos destinados a investimento e renda. Para eles, dados como taxa de ocupação, preço médio de locação e valores agregados aos empreendimentos determinam o potencial de rentabilidade.
Já para escolher a localização do terreno são considerados outros parâmetros, como mostra Débora Bertini, diretora de Incorporação da MPD Engenharia, outra incorporadora que usa dos dados inteligentes para guiar suas decisões.
“Além da rua e do bairro, o zoneamento local nos ajuda a estimar o potencial de construção, a valorização dos imóveis na região ou a proximidade com vias de acesso”, diz.
Indicadores são combinados entre si
O uso de dados inteligentes também facilita a combinação dos indicadores urbano, mercadológico e legal para determinar a vocação imobiliária.
E as pesquisas atuam em vários aspectos bastante diferentes. De acordo com Débora, por um lado ajudam a encontrar as melhores soluções em relação a questões bastante específicas, como design das plantas, tamanho dos imóveis, configuração das áreas comuns e estilo de fachada.
Porém, por outro, os dados inteligentes permitem prever também visões mais amplas, como as tendências comportamentais do mercado e dos consumidores.
A Performance Empreendimentos Imobiliários também está na vanguarda do uso de dados inteligentes no mercado imobiliário. E a diretora comercial da companhia, Carolina Lindner, lembra que os resultados, associados aos feelings dos gestores, são importantes também para mitigar riscos.
Segundo ela, os dados inteligentes são usados também para chegar ao melhor método construtivo, tecnologias e opções de sustentabilidade. “As percepções são quantificadas e colocadas em planilhas, ajudando a mitigar riscos e complementar o feeling dos gestores, com base em experiências empíricas”, diz.
Análise de dados mostra potencial de consumo
O potencial de consumo de determinada região também pode ser determinado pelo uso de dados inteligentes. Estudo recente da Geofusion, empresa de inteligência de dados e mapeamento por geomarketing mostrou, por exemplo, potencial de consumo per capita nos bairros da capital paulista.
A pesquisa mostrou que Moema é o bairro mais consumista, com potencial de consumo anual da ordem de R$ 10,3 milhões. No total são 32,9 mil domicílios e renda média de R$ 26,5 mil mensais. A seguir, vêm os bairros de Perdizes, Mandaqui, Vila Suzana, Trianon e Vila Mariana.
Mas há outras informações importantes para determinar o grau de assertividade de um empreendimento em determinado no local. Um deles, de acordo com o analista Francisco Pereira da Geofusion, é a idade preponderante dos moradores.
A faixa etária deve estar na de maior poder de produção e consumo, que é entre 35 e 49 anos de idade. “No caso de Moema, essa faixa etária representa 25,6% dos moradores”, afirma.
O diretor de Incorporação da Gafisa, Luís Fernando Ortis, concorda e destaca a importância dos dados inteligentes para as incorporadoras.
“É importante observar toda a jornada do mercado imobiliário, que começa no interesse do cliente e vai até a entrega das chaves para desenhar um projeto mais adequado às necessidades do cliente”, afirma.
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Informações retiradas do Valor Econômico Imóveis.
