O reajuste do aluguel costuma ser um ponto delicado entre proprietários e moradores. Entretanto, também pode ser uma boa hora para o corretor mostrar expertise colaborando para uma negociação justa, rápida e eficiente. No entanto, para isso é preciso estar a par das mudanças do mercado, além do que pode ser mais interessante no momento, como a substituição do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) como índice.
A Fundação Getúlio Vargas (FGV) acaba de admitir que está estudando o assunto, já que o acumulado dos últimos 12 meses do IGP-M chegou a 31,12%, sendo 2,94 só em março. A alta já está em 8,26% ao ano. Para se ter uma ideia, em 2020 o índice subiu apenas 1,24 neste mesmo mês, chegando a 6,81% em 12 meses.
O problema está tirando o sono de inquilinos e levando especialistas a buscar soluções, como a troca do índice de reajuste do aluguel.
FGV estuda criação de novo índice de reajuste de aluguel
Na verdade, o IGP-M não foi criado para ser indexador de reajuste do aluguel, mas nas décadas de 80 e 90, devido à hiperinflação, passou a ser usado para proteger os contratos contra o câmbio. Na época, a moeda estrangeira e os imóveis eram justamente os ativos mais seguros.
Por outro lado, o IPCA não é considerado um índice justo para o reajuste do aluguel porque não leva em conta a remuneração.
Hoje a FGV admite estar em fase preliminar de estudos para a criação de um índice que passe a ser adotado com força de lei de reajuste. Isso, no entanto, é considerado pela própria equipe como um verdadeiro desafio por causa dos inúmeros fatores que precisam ser considerados.
A instituição afirma que está em estudo com diversas imobiliárias parceiras para encontrar um índice nacional justo, mas admite não ter nenhuma expectativa de prazo para apresentar o projeto.
Índices altos refletem impacto no dia a dia da pandemia
A pressão dos preços por causa de pandemia do coronavírus tem sido apontada como a causa principal do aumento do IGP-M. O valor de março é o mais alto registrado desde o início do Plano Real.
Além do aluguel, o índice mostra o impacto também de vários outros itens, como o aumento nos preços do diesel e da gasolina, além do próprio IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo), que compõe 60% da cesta básica, e do IPC (Índice de Preços ao Consumidor), que compõe mais 30% de preços.
A situação é ainda mais abrangente, já que o IPA mostra ainda uma aceleração de mais de 70% ao ano em commodities industriais e agrícolas, impactando bens intermediários e finais.
Com isso, o consumidor precisa lidar com um reajuste do aluguel na faixa dos 30%, além do aumento generalizado dos preços durante o ano, sem que haja um acompanhamento mínimo no aumento dos salários.
Como ficam as negociações
O reajuste do aluguel na casa dos 30% está sendo uma dor de cabeça para inquilinos, cujo salário não acompanha a alta do custo de vida em geral, e para os proprietários, que temem um alto índice de inadimplência.
E não é para menos. Basta lembrar que este é o maior percentual de reajuste dos últimos 18 anos. Por isso, para o corretor, é importante saber levar essa negociação com base em dados sólidos e bom senso.
Para evitar os custos com imóvel parado e chegar a uma solução justa para todos, o Secovi-SP recomenda o reajuste do aluguel por um índice que tenha o IPCA como base (4,81%a.a.).
A expectativa é que o ano de 2021 feche próximo ao teto inflacionário e mesmo o IPCA, que também está pressionado, avance até junho, chegando a 7% em 12 meses. Depois disso o índice deve desacelerar até em torno dos 5%, segundo os economistas.
Acordo evita problemas maiores
Várias empresas já estão pedindo a revisão de contratos para a troca do índice. Essa medida tem sido bem aceita por diversos donos de imóveis, que compreendem o quão delicada ficou a relação com o inquilino desde o início da pandemia.
O clima de incerteza por conta da pandemia, a queda da renda devido ao fechamento do comércio, a perda de empregos e o grande número de vidas perdidas para a Covid deixando famílias desamparadas econômica e emocionalmente mostra que os tempos são de solidariedade e negociação, acima de tudo.
Por outro lado, grande parte do mercado imobiliário da locação residencial é composta por proprietários que têm apenas um imóvel alugado, cuja renda serve de complemento para aposentadoria.
A perda de um bom inquilino ou a sua inadimplência por conta de um reajuste alto não compensa uma atitude muito rígida. Dessa forma, a negociação da troca de índice ou mesmo de um desconto por alguns meses, pode ser a solução para ambas as partes.
E você, corretor, como está lidando com essa situação? Conte para a gente a sua experiência e aproveite para conhecer o Imobzi, o sistema para imobiliárias que o ajuda a otimizar todas as suas tarefas diárias. Experimente gratuitamente por 15 dias e acelere a sua imobiliária!
