Comprar a casa própria é o sonho de muitos brasileiros, especialmente os mais jovens. Além de representar um investimento com potencial de retorno, deixar o aluguel para trás é visto como um passo em direção à estabilidade e qualidade de vida.
Embora a decisão seja frequentemente influenciada por emoções, especialistas em mercado imobiliário ressaltam a importância de manter um olhar atento às finanças e elaborar estratégias para que o sonho não se transforme em um pesadelo, levando em consideração as diversas opções de aquisição de imóveis disponíveis no mercado.
De acordo com Marcelo Tapai, advogado especializado em direito imobiliário, o primeiro passo é determinar o valor disponível para investir em um imóvel, seja ele uma casa ou apartamento. A renda total, além de definir o valor máximo do imóvel que cabe no orçamento, é um fator crucial para determinar a linha de crédito mais adequada, seja o financiamento imobiliário convencional ou o programa Minha Casa, Minha Vida, que conta com incentivos do governo federal.
A idade e o gênero dos compradores também desempenham um papel importante – mulheres chefes de família têm preferência no programa Minha Casa, Minha Vida. “O maior erro é fechar o negócio com um limite de renda muito justo”, alerta Tapai.
“Quando é a compra de um carro, por exemplo, a família pode se apertar por uns dois anos, mas, para quem não pode pagar à vista, o pagamento de um imóvel é de longuíssimo prazo. Se não tiver uma boa reserva financeira, um forte reajuste no plano de saúde ou na mensalidade escolar pode transformar a compra em um pesadelo”, afirma.
Valor de entrada: Um passo fundamental
Uma segunda dica crucial é contar com um valor de entrada substancial ou trabalhar para acumular mais recursos, visando quitar a dívida no menor prazo possível. “Caso contrário, talvez seja mais vantajoso permanecer no aluguel”, aconselha.
A decisão de deixar o aluguel para trás e investir em um imóvel envolve uma análise ponderada de prós e contras. Objetivos financeiros, o estilo de vida da família e o estágio de vida dos filhos – seja na primeira infância, no ensino médio ou na faculdade – devem ser cuidadosamente considerados.
“Naturalmente, o cenário econômico exerce influência sobre as operações em todos os setores, incluindo o mercado imobiliário. Nos últimos dois anos, observamos um aumento significativo na procura por aluguéis“, observa Arthur Malcon, diretor comercial do QuintoAndar.
Na lista de fatores cruciais a serem considerados durante o planejamento, Malcon destaca a importância do cálculo dos custos adicionais do processo de aquisição, que podem chegar a até 10% do valor do imóvel. Essa análise é fundamental na tomada de decisão entre comprar a casa própria ou permanecer no aluguel, mesmo que temporariamente.
A urgência para a mudança, os planos para o crescimento da família e a possibilidade de mudanças profissionais para outras cidades também devem ser ponderados. “O cliente deve avaliar o nível de flexibilidade que melhor se adequa às suas necessidades”, destaca Malcon.
Entenda a regra dos 200
Existe um cálculo que pode ser útil nesse processo. A regra dos 200 consiste em multiplicar o valor do aluguel mensal por 200 para fazer uma comparação direta com o preço de compra do imóvel. Nesse cálculo, considera-se apenas o custo do aluguel, excluindo despesas como condomínio e IPTU, que são comuns tanto para aluguéis quanto para imóveis próprios.
Se o resultado dessa multiplicação for superior ao preço de compra do imóvel, a aquisição tende a ser mais vantajosa. Caso contrário, alugar pode ser a opção mais econômica. No caso da decisão pela compra da casa própria, o financiamento é a escolha de cerca de 9 entre 10 brasileiros.
Credito mais caro nos últimos anos
Com a diminuição consecutiva dos fundos da poupança nos últimos anos, o crédito imobiliário tornou-se escasso e mais dispendioso. Contudo, as reduções contínuas da taxa básica de juros, a Selic, e as novas diretrizes do programa Minha Casa, Minha Vida sinalizam um cenário de otimismo.
De acordo com a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), as pesquisas indicam que a intenção de compra de imóveis está em um patamar mais alto em comparação a 2022, e o número de imóveis vendidos nos dois primeiros meses de 2024 atingiu recordes.
Luiz França, presidente da Abrainc, afirma que a queda da Selic abre a possibilidade técnica para que os bancos reduzam as taxas de financiamento imobiliário. Caso a taxa atinja um dígito ainda este ano, conforme estimam os economistas, espera-se que o crédito imobiliário se torne mais acessível.
Atualmente, a taxa média de financiamento imobiliário nos bancos é de 12% ao ano. Quando a Selic estava em 2% ao ano, a média era de 7% ao ano. A expectativa é que a Selic permaneça em torno de 9% até dezembro.
Financiamento pelo SFH o que é e como funciona?
O financiamento imobiliário é uma linha de crédito de longo prazo. A modalidade mais tradicional é pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), criado em 1964. As fontes de recursos para custear o crédito são a caderneta de poupança e o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).
Por meio do SFH, é possível financiar até 80% do valor do imóvel novo de até R$ 1,5 milhão, com juros limitados a 12% ao ano + TR (Taxa Referencial).
O prazo máximo para quitar o financiamento é de 420 meses (35 anos), e as prestações não podem exceder 30% da renda mensal do consumidor.
O titular do financiamento também pode utilizar o saldo do FGTS como parte do pagamento, desde que não tenha financiado outro imóvel com o fundo nos três anos anteriores.
A única ressalva é que, enquanto o financiamento não estiver quitado, não é possível vender nem negociar o imóvel. A compra é realizada por meio de alienação fiduciária. Em caso de inadimplência do comprador, o banco pode retomar o imóvel e leiloá-lo para quitar a dívida.
Financiamento pelo SFI quem tem acesso?
Para imóveis acima de R$ 1,5 milhão, o financiamento é pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), que é gerido por recursos privados. Nesse caso, o comprador pode negociar as condições diretamente com as instituições financeiras, sem limitação de renda nem de financiamentos.
É possível financiar até 100% do valor do imóvel, e os juros variam de acordo com o relacionamento do cliente com o banco.
Como financiar um imóvel na planta?
Aqueles que planejam adquirir um imóvel na planta podem optar por financiar diretamente com a construtora. Em geral, o prazo para quitar a dívida é menor do que 35 anos, mas pode ser uma forma de diluir o pagamento ao longo do período de obras, que, em média, dura três anos.
O processo de financiamento é semelhante ao dos bancos: o cliente realiza uma simulação, passa por uma análise de crédito e apresenta a documentação solicitada.
Ao escolher o financiamento direto com a construtora, o comprador deve considerar no orçamento que também pagará parcelas semestrais antes de receber o imóvel e um valor maior na entrega das chaves.
Quem tem direito ao financiamento pelo MCMV?
Os indivíduos que residem em áreas urbanas e têm renda bruta familiar mensal entre R$ 2.640 e R$ 8.000 podem adquirir imóveis pelo programa federal Minha Casa, Minha Vida, desde que não possuam qualquer outro imóvel em seu nome.
Para moradores de áreas rurais, é considerada a renda bruta anual de R$ 31.680 a R$ 96 mil.
Esse segmento é a principal aposta de incorporadoras e construtoras para as vendas neste ano e foi responsável por grande parte do recorde de vendas em 2023. Pelo programa, o imóvel deve custar, no máximo, R$ 350 mil, e as taxas de juros são limitadas a 8,15%.
Quais são as regras para usar o FGTS no MCMV?
É possível utilizar o saldo do FGTS para financiar a compra do imóvel. Dependendo da avaliação do perfil de renda no momento do empréstimo, o comprador pode receber um subsídio do governo na hora da compra, se estiver dentro do programa Minha Casa, Minha Vida.
O prazo para quitar o pagamento não pode ser superior a 35 anos, e o valor das parcelas não pode ultrapassar 30% da renda. Trabalhadores autônomos também podem adquirir a casa própria por meio do programa, desde que comprovem renda por meio de extratos bancários ou declaração de Imposto de Renda.
As famílias que se enquadram na primeira faixa do Minha Casa, Minha Vida também podem optar pelo FGTS Futuro. Por meio dessa nova modalidade de saque, os trabalhadores com carteira assinada podem usar os depósitos futuros do Fundo de Garantia feitos pelos empregadores para complementar a renda e ajudar a pagar as prestações do financiamento contratado.
Consorcio para comprar um imóvel vale a pena?
Uma alternativa que tem ganhado popularidade nos últimos anos é a compra do imóvel por meio de consórcio. Essa opção é indicada para quem não tem pressa em adquirir o bem, pois ser contemplado com a carta de crédito pode levar até 20 anos. Contudo, é uma alternativa para aqueles que não têm condições de dar entrada.
Essa modalidade tem atraído principalmente pessoas com idades entre 36 e 45 anos. A carta de crédito oferece a possibilidade de comprar imóveis ou terrenos, reformar e até mesmo quitar um financiamento imobiliário.
Como funciona o leilão de imóveis?
Para aqueles que desejam adquirir um imóvel em um curto espaço de tempo e têm uma quantia substancial guardada, os leilões são uma opção viável. É possível obter descontos de até 70% sobre o valor de avaliação do bem.
Geralmente, os imóveis oferecidos em leilões são provenientes de negociações em que foram retomados pelos bancos devido à inadimplência no financiamento. Também há imóveis de empresas que precisam vender seus bens. É fundamental prestar muita atenção ao edital do leilão.
“Ficou popular devido à internet, pois a maioria dos leilões é realizada de forma virtual. É importante ficar atento a possíveis golpes. Os sites de leilões oficiais têm o final ‘.com.br’. Se não tiver, algo está errado”, adverte Tapai.
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Informações retiradas de Paraiba Online