De olho em um público maior, os investimentos em cotas de imóveis começam a se popularizar e a permitir aplicações a partir de R$10 mil. Até pouco tempo, a média mínima era de mais de R$1 milhão, o que só atraía um seleto grupo de investidores, como as grandes construtoras e pessoas físicas milionárias.
Agora, além da redução da aplicação mínima, os líderes do setor oferecem recebimento antecipado de dividendos e um percentual de lucro sobre o capital investido, que pode variar de 18% a 35% ao ano.
Com isso, os investimentos nas cotas imobiliárias já estão começando a competir com os fundos imobiliários (FII).
Como funciona o investimento em cotas de imóveis
Para se tornar cotista de um imóvel, o investidor deve participar de uma rodada de investimentos da construtora. O valor mínimo de aporte e o prazo de investimento varia de acordo com cada empreendimento.
O contrato de investimento em cota de imóvel é então formalizado na forma de Sociedade de Conta de Participação. Esse instrumento jurídico é garantido pela Lei 10.406/2002 do Código Civil.
Nele, a empresa responsável pelo projeto entra como sócia ostensiva, recolhendo os impostos sobre o total do empreendimento, enquanto o investidor aparece apenas como sócio participante ou oculto, aportando valores e recebendo dividendos.
Como o contrato dispensa o cotista de obrigação jurídica sobre o negócio, se a construtora passar por problemas financeiros, ele não será responsabilizado e continuará a deter uma fatia do imóvel. O sócio oculto não paga imposto, pois recebe os lucros na forma de dividendos, que no Brasil não são sujeitos a tributação.
Valor baixo é estratégia para sentir o mercado
Para quem quer um investimento seguro, esse é um bom momento para testar as cotas de imóveis. De acordo com uma das empresas, a Neoin, o valor baixo é uma forma de sentir a reação do mercado.
A ideia é construir empreendimentos populares de médio porte fáceis de vender, já que o lucro do cotista é distribuído no momento da venda. Com isso, o foco é a construção de imóveis com valores entre R$200 mil e R$380 mil, em bairros de São Paulo como Penha e Ipiranga. E de 30% a 40% do empreendimento são destinados aos investidores.
Só que muitos pequenos investidores não têm como deixar o dinheiro parado por anos, até a venda das unidades. Por isso, a empresa teve que fazer adaptações e oferecer pagamentos mensais de lucro antecipado.
E, além das reuniões mensais, um aplicativo já está sendo desenvolvido para que os investidores possam fazer o acompanhamento da obra de forma automática.
Ao contrário da Neoin, a Capital Concreto já foi criada para a captação de investidores pessoas físicas. As obras são feitas com capital próprio e uma parte é destinada a cotas de imóveis. Mas o valores iniciais de aplicação são um pouco mais altos, começando em torno de R$40 mil.
Por outro lado, o alvo são apartamentos compactos em prédios de oito andares em bairros valorizados e obras concluídas em cerca de 18 meses. E o investimento em cotas é aberto já na fase inicial, por isso quanto mais cedo o investidor aplicar, maior será o risco – mas também a sua remuneração bruta.
Apesar da semelhança com o investimento feito em um imóvel na planta para revenda, há vantagens tributárias. A empresa cuida da venda e o investidor não precisa pagar comissão para a imobiliária, ITBI, registro ou escritura do imóvel.
Fonte: Exame
