A escolha do índice usado para calcular o reajuste dos aluguéis geralmente causa desconforto entre proprietários e inquilinos. Não chega a ser de se estranhar, já que cada um tenta puxar a definição para o que melhor lhe convém.
Nessas horas, portanto, é importante que o corretor leve bom senso para a negociação. Mas você sabe, corretor, qual é o melhor índice, atualmente, para fechar o contrato de locação? IGP-M ou IPCA?
Para os proprietários, a resposta parece ser clara, pelo menos em um olhar superficial: o IGP-M, que acumulou alta de 24,52% nos últimos meses.
No entanto, o inquilino não costuma ficar muito confortável com a perspectiva de um aumento anual dessa monta. Afinal, mantendo essa proporção, em apenas 4 anos de locação o reajuste dos aluguéis chega a praticamente 100%.
O IPCA, por outro lado, acumula uma alta de “apenas” 4,22% nos últimos 12 meses. Por isso, eleger e indicar o melhor, e ainda agradar a todas as partes não é tarefa fácil.
Veja como escolher o melhor índice para o reajuste dos aluguéis
O corretor precisa explicar de forma clara como cada índice influencia no reajuste dos aluguéis. Chegar a um acordo que agrade a todos é fundamental.
O IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado) já é velho conhecido do mercado imobiliário. O índice é tão usado no cálculo do reajuste dos aluguéis que é popularmente chamado de “inflação do aluguel”.
O cálculo é feito entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês corrente (ou de referência) com base no preço médio de diversos itens, da comida ao vestuário, passando pelos transportes.
Já o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) é considerado o índice oficial da inflação brasileira. É medido de acordo com a variação dos preços efetivamente cobrados ao consumidor, para pagamento à vista.
Para isso, a pesquisa do IPCA é realizada entre o dia 1º e 30 ou 31 de cada mês. São usados como referência estabelecimentos comerciais, prestadores de serviços, domicílios (para verificar valores de aluguel) e concessionárias de serviços públicos.
A questão é que, apesar de o IGPM em geralmente já ser mesmo mais alto do que o IPCA, essa diferença ficou grande demais nos últimos 12 meses.
Com isso, muitos inquilinos estão vendo mais vantagens em partir para um contrato novo do que manter o antigo. E todo corretor sabe bem o problema que é a descontinuidade do contrato de locação.
Para evitar essa dor de cabeça que está tirando o sono de proprietários e locatários, muitas imobiliárias estão sinalizando com a vantagem de adotar o IPCA como indexador do reajuste dos aluguéis.
O que dizem os especialistas
Um dos que defendem a troca do indexador é a QuintoAndar. A startup, que tem a maior plataforma de venda e aluguel de imóveis do país, já está adotando o IPCA nos novos contratos desde 26 de novembro de 2020. Já os contratos anteriores, ainda em IGP-M, têm a opção de migrar para o outro indexador.
Para a startup, o salário das pessoas não consegue acompanhar o aumento do IGP-M. Mas não é só. A outra questão é que o índice é mais ligado ao preço das commodities e ao dólar – enquanto o aluguel tem a ver com a renda.
Dessa forma, ambas as realidades não conseguem se equiparar. Isso faz com que fique mais fácil pegar um novo contrato de locação do que manter o antigo.
O preço mais justo mantém o imóvel alugado por mais tempo, então o proprietário acaba também sendo beneficiado com o reajuste dos aluguéis pelo IPCA.
Afinal, um imóvel parado gera custos para o proprietário, como IPTU, condomínio e outras taxas, além da manutenção.
Troca não tem adesão total no mercado
Entretanto nem todo mundo concorda com o reajuste dos aluguéis pelo IPCA. Vários especialistas não veem motivo para mudar o IGP-M que já é usado há mais de 3 décadas como indexador do mercado imobiliário.
Para eles, nem sempre o IGP-M fica mais alto do que o IPCA. Eles citam duas ocasiões em que os índices ficaram equiparados ( em novembro de 2019) ou o IGP-M ficou inferior ao IPCA (em 2017 quando o IPCA ficou em -0,52% e o IPCA bateu 2,95%).
Assim, a grande diferença registada agora seria apenas pontual, devido aos efeitos da pandemia do coronavírus. A Associação de Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), por exemplo, considera que o mercado tem a tendência de se autorregular quando isso acontece, com as partes negociando entre si.
De acordo com a associação, um bom exemplo disso é a própria recuperação do mercado imobiliário. Apesar das dificuldades iniciais, a inadimplência está se mantendo estável mesmo durante a pandemia.
Por outro lado, a associação lembra que a troca do indexador dos aluguéis só será sentida daqui a 12 meses. E, até lá, o cenário pode ser bastante diferente do atual.
Nem um, nem outro
Já para outros especialistas, nem um, nem outro indexador foi feito para o mercado imobiliário. Por isso, portanto, nenhum deles é melhor do que o outro para calcular o reajuste dos aluguéis.
A Fundação Getúlio Vargas (FGV), por exemplo, lembra que nem a correção feita pelo IGP-M nem pelo IPCA levam em consideração fatores importantes específicos do mercado.
Assim, o índice ideal deve considerar a infraestrutura, o estado do imóvel, sua localização, a segurança na região e até mesmo a remuneração do proprietário.
De acordo com a FGV, o importante é que a escolha seja baseada nas reais necessidades do proprietário, garantindo o equilíbrio financeiro do investimento.
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