Após anos de baixa, o bairro do Morumbi, em São Paulo, começa a reconquistar o interesse de moradores e investidores. Considerado por muito tempo como uma região que perdeu apelo entre a elite paulistana, o bairro vem atraindo atenção por conta dos valores mais baixos por metro quadrado, se comparados a outras áreas nobres da capital.
De acordo com a Bossa Nova Sotheby’s International Realty, as vendas de imóveis no Morumbi cresceram 450% no primeiro trimestre de 2025 em relação ao mesmo período do ano anterior. Os valores das transações variam entre R$4 mil e R$ 6mil por metro quadrado — bem abaixo de bairros como Itaim, Moema e Pinheiros, onde os preços podem atingir até R$30 mil/m².
A diferença se explica tanto pela perda de prestígio da região quanto pela idade dos imóveis, que muitas vezes demandam reformas completas. “No Morumbi, o ativo é a localização,” afirma Marcello Romero, CEO da Bossa Nova Sotheby’s International Realty.
Com origem em chácaras e fazendas, o Morumbi começou a ser urbanizado nos anos 1940, impulsionado por grandes construções como o Jockey Club, o estádio do São Paulo e o Palácio dos Bandeirantes. Ao longo das décadas seguintes, o bairro atraiu a elite em busca de casas espaçosas e afastadas do centro — um modelo semelhante ao dos subúrbios americanos, mas adaptado à realidade paulistana, com muros altos e ruas estreitas, favorecendo o uso do carro.
Não à toa, o Morumbi ficou conhecido como “bairro dos banqueiros”, reunindo nomes como Olavo Setubal (Itaú), Gastão Vidigal (Banco Mercantil), Edemar Cid Ferreira (Banco Santos) e a família Safra.
“O Morumbi já foi o sonho de consumo da elite paulistana,” relembra Valter Caldana, urbanista e professor da Faculdade de Arquitetura do Mackenzie.
Com o tempo, a verticalização da cidade e o crescimento acelerado rumo à região da Faria Lima esvaziaram parte do prestígio do bairro. Muitos dos que cresceram no Morumbi passaram a evitar a região, impactados pelo trânsito, episódios de violência e a falta de comércio no entorno.
Agora, parte dessa geração começa a retornar, interessada em novos empreendimentos verticais e horizontais, que oferecem casas e apartamentos mais alinhados ao estilo de vida contemporâneo. “Houve um aumento significativo de pessoas comprando casas em busca de mais privacidade e menos vizinhos — além de um custo menor do que o de alguns condomínios,” explica Romero.
A nova demanda não mira o público do ultra luxo, que continua voltado para regiões mais valorizadas, mas sim o consumidor do chamado “piso do alto padrão”, disposto a pagar até R$15 mil/m² em imóveis prontos.
Incorporadoras têm aproveitado os grandes terrenos disponíveis a preços mais baixos para desenvolver novos projetos. A Meta, por exemplo, tem três empreendimentos em construção, todos voltados a condomínios verticais. Ainda assim, o desafio é grande. “Não há mais terrenos vazios, só casas e pequenos prédios para comprar e depois demolir,” explica Alexandre Lima, CEO da incorporadora.
Quando os projetos se encaixam em áreas de Zoneamento Eixo de Estruturação Urbana (ZEU), que permitem maior verticalização, o valor do metro quadrado pode chegar a R$25 mil. No entanto, como lembra Paulo Yzuka, head de research da Binswanger, “no Morumbi, o coeficiente de aproveitamento é baixo para projetos de incorporação vertical.”
Segundo levantamento da Binswanger, desde 2015, 21 dos 39 lançamentos no bairro foram condomínios de casas. A tendência ganhou força durante a pandemia, quando a busca por espaços maiores e menos densos aumentou.
Apesar da retomada, muitos dos antigos casarões continuam encalhados no mercado. “Hoje há uma superoferta de casas mais antigas à venda,” aponta Álvaro Marco Coelho da Fonseca. É o caso da mansão construída por Edemar Cid Ferreira, adquirida por Janguiê Diniz na massa falida do Banco Santos. O empresário tentou instalar uma escola conceito no imóvel e, depois, desenvolver um condomínio, mas foi impedido pela associação de moradores.
Atualmente, o Morumbi conta com um estoque de 774 imóveis avaliados acima de R$2 milhões, segundo a imobiliária Coelho da Fonseca. Nos contratos mais recentes, o desconto médio chegou a 15% sobre o valor anunciado.
Frente às restrições para novos empreendimentos, muitos proprietários preferem manter seus terrenos, apostando em possíveis flexibilizações do Plano Diretor que permitam maior verticalização no futuro. Um exemplo dessa aposta é o empreendimento da Cyrela, assinado pela grife Armani, que será construído na Rua Gália, no Jardim Guedala. A área originalmente não permitia edificações maiores, mas alterações recentes na legislação abriram brechas.
“Tem incorporadora grande comprando casas e formando terrenos onde hoje ainda não é permitido edificar. É uma aposta de risco, pensando que em algum momento a lei vai ser afrouxada,” confidenciou um executivo do setor.
Com preços ainda competitivos, terrenos amplos e uma nova leva de projetos, o Morumbi parece estar reencontrando seu espaço no mercado — não mais como símbolo da ostentação do passado, mas como um reduto acessível para quem deseja morar bem em São Paulo.
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Informações retiradas de Wesley Gonsalves ao Metro Quadrado
