O setor de escritórios corporativos de alto padrão em São Paulo iniciou 2025 com sinais claros de recuperação. No primeiro trimestre, a taxa de vacância caiu para 18,3%, a menor desde o início da pandemia, segundo levantamento da consultoria imobiliária JLL. A absorção líquida ( diferença entre áreas alugadas e devolvidas ) foi de 105,2 mil metros quadrados, mostrando um avanço no uso desses espaços. No entanto, o desempenho varia bastante entre as regiões da cidade.
Entre os destaques positivos estão a região nobre da Nova Faria Lima, com apenas 6% de vacância, e a avenida Paulista, com 6,7%. “Na Faria Lima já não há grandes blocos disponíveis e existe disputa”, afirma Yara Matsuyama, diretora de locação de escritórios da JLL. Por outro lado, regiões como Marginal Sul e Chácara Santo Antônio enfrentam desafios, com taxas de vacância de 73% e 42%, respectivamente.
Ricardo Raoul, diretor da gestora Paladin no Brasil, reconhece que o mercado está em recuperação, mas aponta que a Chácara Santo Antônio ainda pode enfrentar piora antes da melhora. A chegada de um novo prédio, o Passeo Alto das Nações, com 98 mil m², deve aumentar a oferta e pressionar os preços. “Você aluga bons prédios na Chácara por R$50 a R$60 o metro quadrado”, diz. A média geral da cidade no período foi de R$109 por metro quadrado. Segundo ele, a estratégia tem sido baixar preços agora para recuperar futuramente.
Na vizinha Chucri Zaidan, a vacância é menor, de 17%, mas também sustentada por preços abaixo da média. Nessa região, a construtora EZTec está desenvolvendo o Esther Towers, um complexo com duas torres corporativas que somam 91 mil m². A entrega do projeto foi adiada estrategicamente para aproveitar o momento atual, mais favorável. “Há seis ou sete meses, o mercado começou a se movimentar, então decidimos terminar e temos ficado animados, porque há inquilinos potenciais olhando e conversando conosco”, conta Marcelo Ernesto Zarzur, diretor vice-presidente da empresa.
A expectativa da EZTec é fechar uma locação de ao menos 10 mil m² antes de entregar a primeira torre. “É moderno, bem localizado, mas não é na Faria Lima, então é oportunidade para empresas que olham seu custo fixo sair de um aluguel altíssimo e ir para um mais justo”, diz Zarzur. Mesmo assim, ele destaca que ainda é incerto se a empresa, tradicional no setor residencial, continuará investindo em imóveis corporativos no futuro.
Os preços médios de locação subiram 15% em um ano, impulsionados pela redução nas devoluções e pelo aumento da demanda. Empresas dos setores químico, logístico, imobiliário e do agronegócio têm puxado esse crescimento, buscando imóveis de alta qualidade em regiões bem localizadas. “Os grandes ocupantes, se precisam crescer, não têm alternativas prontas hoje no mercado”, comenta Mariana Hanania, da consultoria Newmark.
A Faria Lima, embora extremamente disputada, ainda pode ganhar novos edifícios se acontecer o aguardado leilão dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), previsto para este semestre. Contudo, os altos custos podem limitar o lançamento de novos empreendimentos, mesmo com o valor médio de aluguel na região atingindo R$ 281 por metro quadrado.
Outro destaque é o bairro de Pinheiros, que tem surpreendido positivamente. Segundo Raoul, “o novo estoque da Rebouças está indo embora e a preços bastante razoáveis”. A região atrai investidores interessados em edifícios butique — menores, com design diferenciado. Um exemplo é o edifício Biosquare, já totalmente locado pela Amazon antes mesmo da entrega, prevista para o ano que vem. Com 39,2 mil m², ele é o maior da região.
De janeiro a março, quatro empresas responderam por 80 mil m² de áreas locadas na cidade, o que impulsionou a absorção bruta a 184 mil m² — o maior volume desde 2019, segundo a Newmark. A tendência é que as pré-locações voltem a ganhar força, à medida que grandes empresas buscam mais espaço e a oferta de imóveis prontos diminui.
Rio de Janeiro ainda caminha devagar
No Rio, o cenário é menos dinâmico. A vacância caiu 0,5 ponto percentual, para 27,9%, e a absorção líquida foi positiva em apenas mil metros quadrados. O mercado carioca ainda depende muito do setor público, o que limita a retomada. Segundo Hanania, o centro da cidade tem prédios bem localizados, mas com alta vacância, o que tem levado à conversão de uso desses imóveis.
No primeiro trimestre, pelo menos dois prédios da região central foram vendidos para serem transformados em residenciais ou locações por temporada. “Os espaços vagos [no Rio] vão cair, mas por outros motivos, porque os prédios estão saindo do mercado”, explica a especialista.
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Informações retiradas de Ma Leri e Ana Luiza Tieghi ao Valor Econômico
