Quando um contrato de locação é feito é normal que surjam dúvidas. Principalmente para quem está alugando pela primeira vez. Uma das mais comuns é em relação aos índices de reajuste de aluguel.
Tradicionalmente é utilizado o IGP-M, mas a alta acumulada dos últimos anos fez com que algumas empresas, como a QuintoAndar, passasse a utilizar o IPCA, que é a inflação oficial do país.
A mudança, ocorrida no final de 2020, foi seguida por outras empresas do mercado para escapar da volatilidade do índice tradicional.
Para se ter uma ideia, pesquisa da DataZap+ no final de 2021 mostrou que na época a diferença no reajuste de aluguel podia variar em mais de 20% dependendo do índice estabelecido em contato.
Em agosto de 2021, por exemplo, o IGP-M havia subido 0,66% e acumulava alta de 31,12% em 12 meses, de acordo com a FGV. Mas desde então o índice já sofreu uma queda significativa.
Atualmente o IGP-M acumula alta de 7,63% no ano e de 8,59% em 12 meses, tendo uma queda de 0,70% em agosto de 2022. Aliás, aqui você acompanha a tabela com o reajuste mensal do IGP-M.
Por que o reajuste de aluguel é necessário?
Toda essa variação no índice tradicional de reajuste de aluguel tornou o assunto protagonista na hora da negociação do contrato. Afinal, porque o valor do aluguel precisa ser reajustado todos os anos?
O reajuste de aluguel é necessário para garantir que o proprietário do imóvel não seja prejudicado com a perda do poder de compra e evitar a desvalorização do imóvel. A propósito, preparamos um conteúdo completo sobre como calcular o reajuste do aluguel, confira clicando aqui.
Para isso, o reajuste de aluguel ocorre a cada 12 meses, a contar da data de assinatura do contrato – e não do dia fixado para o pagamento do aluguel. Além disso, o índice só pode incidir uma vez por ano e em cima do valor em reais do aluguel. Também é preciso que o índice, seja qual for, esteja definido no contrato. E reajustes com base no salário-mínimo, por exemplo, são proibidos.
Escolha do índice de reajuste de aluguel deve conciliar interesses
De qualquer forma, é muito importante que a escolha do índice de reajuste de aluguel concilie inquilino e locador. Mas tudo pode ser negociado ao longo do contrato, desde que se chegue a um entendimento entre as partes.
Quando essa conciliação não acontece e o índice fica muito alto, como foi o caso do IGP-M em 2021, o locatário enfrenta um reajuste de aluguel fora da realidade da renda no país, além de multa por quebra de contrato e mudança inesperada.
Por outro lado, o proprietário precisa encarar a vacância também inesperada do imóvel, o que acarreta em interrupção da renda mensal e ainda os custos de manutenção do mesmo. Ambos perdem.
A FVG, inclusive, estuda a substituição do IGP-M por um novo índice de reajuste de aluguel.
Saiba mais sobre os índices de reajuste mais comuns
Conhecer bem o IGP-M e o IPCA é importante para que inquilinos e proprietários fechem contratos com mais segurança. Saiba mais sobre eles e o seu funcionamento.
IGP-M – Índice Geral de Preços do Mercado
O IGP-M é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) através da média aritmética ponderada entre outros três índices de preço do mercado. São eles:
- IPC (Índice de Preços ao Consumidor) – É responsável por 30% da composição do IGP-M. Mede a variação de preços de um conjunto fixo de bens e serviços presentes nas despesas habituais de famílias com renda mensal entre um e 33 salários mínimos;
- IPA (Índice de Preços por Atacado) – Compõe 60% do IGP-M e representa os preços de produtos industriais e agrícolas, vendidos entre empresas. Ou seja, antes de chegarem no varejo;
- INCC (Índice Nacional do Custo da Construção) – Corresponde a 10% do IGP-M e mostra a variação dos custos do setor de construções habitacionais.
Essa forma de determinação do valor do IGP-M faz com que ele seja muito vinculado à taxa de câmbio. Por isso, como indexador do reajuste de aluguel, sua variação pode acabar sendo muito alta e, consequentemente, prejudicial aos inquilinos.
Mas além dos aluguéis, o IGP-M também é o indexador de contratos de várias empresas prestadoras de serviço, como as de educação e planos de saúde. Além disso, é também um dos índices que compõem o cálculo de reajuste de tarifas das empresas de telefonia e de energia elétrica.
IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo
Calculado pelo IBGE, o IPCA considera o custo de vida de famílias residentes em áreas urbanas com rendimento familiar entre 1 e 40 salários mínimos mensais. Dessa forma, o índice é usado para observar as tendências de inflação.
O cálculo é feito com base no preço médio necessário para comprar um conjunto de bens de consumo e serviços em comparação a períodos anteriores. Assim, o IPCA é o índice usado para definir a meta de inflação pelo Banco Central. E, clicando aqui você acompanha a tabela com a evolução mensal do IPCA.
A diferença em relação ao IPC, que compõe o IGP-M, é que o IPCA mede o consumidor “amplo”, ou seja, abrange uma parcela maior da população.
Atualmente, mais de 60% dos acordos de locação firmados desde novembro de 2020 na QuintoAndar têm como correção o IPCA. De acordo com a proptech, a plataforma tem hoje cerca de 120 mil contratos vigentes com o IPCA como indexador. E, mensalmente, quase 11 mil acordos são fechados pela companhia com o mesmo indicador.
No Grupo Lello o IPCA também tem sido utilizado para o reajuste de aluguel. De acordo com a empresa, a utilização do índice dá mais velocidade e segurança às locações.
Pesquisa feita pela imobiliária mostra que entre outubro de 2020 e julho de 2022, 30,64% dos contratos de aluguel não foram reajustados, 31.67% foram corrigidos pelo IPCA, 29,91% optaram por um reajuste alternativo entre IPCA e IGPM e apenas 7,95% optaram pelo reajuste integral pelo IGP-M .
IVAR – Índice de Variação de Aluguéis Residenciais
O índice mais novo é o IVAR, criado pela FGV no final de 2021 justamente por causa de toda a polêmica em torno da alta absurda do IGPM. E a sua base de cálculo é totalmente diferente dos demais porque, na verdade , é o único criado especialmente para o reajuste de aluguéis. Como você já viu, tanto o IGPM quanto o IPCA têm a função de calcular a inflação média no país.
Assim, a composição do IVAR considera apenas nos valores dos contratos de locação efetivamente praticados pelo mercado. Para isso, a FGV obtém os dados relativos aos contratos novos e renegociados junto às administradoras de imóveis em quatro capitais: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.
E, além dos reajustes praticados nas negociações já firmadas, o IVARR considera ainda as características do imóvel de cada contrato.
Dessa forma, na realidade o IVAR é o único indicador exclusivo do mercado imobiliário. E, com ele, é possível acompanhar com mais precisão a variação do preço dos aluguéis residenciais.
Dessa forma, fica também mais fácil entender e direcionar uma estratégia de investimento, por exemplo. Em setembro, o IVAR caiu 0,02%, mostrando uma desaceleração em relação à taxa de 1,76% registrada em agosto.
Agora você já sabe as principais diferenças entre os índices de reajuste de aluguel e tem as informações necessárias para ter a melhor tomada de decisão!
Esperamos ter ajudado, até as próximas dicas!
