Com a publicação da Resolução CMN nº 5.197, em 19 de dezembro de 2024, o mercado de crédito imobiliário brasileiro recebeu um novo impulso. Alinhada à Lei Federal nº 14.711/23, também conhecida como “marco legal das garantias”, a norma traz inovações que prometem flexibilizar o uso de imóveis como garantia em operações financeiras, incluindo a possibilidade de múltiplos financiamentos com o mesmo imóvel.
A principal novidade é permitir que um imóvel sirva de garantia para diferentes operações de crédito simultaneamente, desde que o total das dívidas não ultrapasse o valor de mercado da propriedade. A medida abrange tanto financiamentos imobiliários tradicionais quanto empréstimos contratados por pessoas físicas, com imóveis como única ou principal garantia.
Além disso, a resolução estabelece medidas de proteção aos mutuários, como a exigência de seguros que cubram riscos de morte, invalidez permanente e possíveis danos físicos ao imóvel. O objetivo é tornar o mercado de crédito imobiliário mais dinâmico e acessível, sem abrir mão da segurança jurídica nas transações.
Taxa Selic e o impacto nos financiamentos
Apesar das vantagens aparentes, a implementação da resolução enfrenta um obstáculo significativo: o atual cenário econômico brasileiro. A alta da taxa Selic, acompanhada da redução nos depósitos em poupança, tem desacelerado as operações de crédito no país, trazendo desafios adicionais ao setor.
Exemplo disso são os recentes ajustes nas condições de financiamento da Caixa Econômica Federal. A linha de crédito com juros baseados na TR sofreu um aumento, passando de 8,99%-9,99% ao ano para 10,99%-12% ao ano. Já os financiamentos atrelados à remuneração da poupança tiveram os juros elevados de 3,10% ao ano para 4,12%-5,06% ao ano.
Essas mudanças afetam diretamente operações do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), principais canais de crédito imobiliário no país. Além disso, a Caixa reduziu o limite de financiamento pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) de 80% para 70% do valor do imóvel e impôs restrições a imóveis de até R$ 1,5 milhão, introduzindo uma linha com juros pós-fixados para valores acima dessa faixa.
Um avanço com desafios pela frente
Embora a Resolução CMN nº 5.197 represente um avanço significativo na flexibilização do mercado de crédito imobiliário, seu impacto prático ainda depende de uma conjuntura econômica mais favorável. A alta dos juros e o aumento no custo dos financiamentos podem limitar o alcance das novas regras, especialmente para consumidores que dependem de condições mais acessíveis para realizar seus planos.
Dado que a Caixa Econômica Federal tradicionalmente dita o ritmo do mercado, será interessante observar se outros bancos seguirão os mesmos passos ou adotarão estratégias diferenciadas para atrair clientes.
Por ora, o setor aguarda uma acomodação entre as inovações regulatórias e os desafios econômicos. A flexibilização no uso de imóveis como garantia pode ser um divisor de águas, mas sua eficácia dependerá, em última instância, da capacidade do mercado de equilibrar segurança jurídica, acessibilidade e sustentabilidade financeira.
Informações retiradas de Luciana Reis do Rosário Pires e Douglas Cabral – advogados especialistas em direito imobiliário do Barcellos Tucunduva (BTLAW), ao Estadão.
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